李克强总理在政府工作报告中明确：继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

肖琼琪

中国财政科学研究院

金融研究中心助理研究员

改革开放以来，特别是1998年住房改革以来，我国房地产行业取得了快速发展。1978年至2018年，我国城镇居民住房从约3100万套增至3.11亿套，人均居住面积从6.7平米增至39平米，套户比从0.8增至1.09，与发达国家（如日本套户比1.16、美国1.15、英国1.03、德国1.02）相比，我国住房供需趋向总体平衡。我国住房的主要矛盾从总量短缺转为结构性供给不足，主要体现在住房区位分布与人口流动不平衡，一线城市房价过高，青年群体住房问题突出。从城镇人均住房建筑面积来看，2020年东部、中部、西部、东北地区城镇人均住房建筑面积分别为32.4、37.6、34.3、29.8平方米，其中，北京、天津、上海和广东的城镇人均住房建筑面积均低于30平方米。从城镇套户比看，东部、中部、西部、东北地区分别为1.01、1.10、1.08、1.13，但是，北京、上海、广东的套户比在1.0以下。从房价看，人口持续流入的重点一、二线城市，其供需矛盾短时间内难以根本解决，而非核心城市由于供给过剩，房价存在持续下跌风险。

近年来，我国引导住房回归居住属性，鼓励金融资产支持实体经济，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。2016年底中央经济工作会议明确“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，2019年中共中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，2020年住房城乡建设部、人民银行召开的重点房地产企业座谈会提出针对房企的“三线四档”融资管理规则，以及人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，要求加强银行贷款集中度管理。这些政策保持了房地产调控政策的连续性、稳定性，有效遏制了房地产过热现象。

下一步，要探索多元发展模式，加强房地产业预期引导。一是，满足消费者刚性需求，减少房地产财富属性。加强房地产市场预期引导，正常释放合理购房需求，稳步推进住房建设和城市发展。二是，优化房地产长效调控机制，实现调控与发展平衡。既要进一步完善对房地产企业融资的监管规则，提高房地产企业融资透明化、规范化水平，又要把握房地产投融资规模和节奏，优化宏观审慎管理，立足新发展格局，推动房地产投融资与行业发展定位相适配。三是，加快住房租赁市场建设，努力疏通“泄洪”渠道。在财政方面，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。在土地方面，扩大用于租赁住房建设的土地供应，有效降低租赁住房的供给成本。在金融方面，采取差别化金融监管政策，引导金融机构多元化支持发展住房租赁。

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审稿：程瑜闫晓茗

编辑：李雅煊