日新月异大湾畔，旧貌新颜共繁荣

基于珠三角多地的城市更新调研

到2020年底，我国城市化率由改革开放初1978年的17.9%提升到了63%，城镇人口超9亿人，我国城市的面貌发生了天翻地覆的变化，进入了真正的“城市时代”。但城市化的高速发展也带来了一系列的问题，“城市更新”正是引导“快速城镇化”走向“高质量城镇化”的有力手段。作为改革开放的”领头羊“，广东省在经济高速发展的同时面临着人口结构复杂，老旧小区亟需改造的问题，因受广东地区疫情影响，“星辰粤城”实践团队分成三个小组，通过电话访谈的形式分别对广州、深圳和东莞三个城市的代表性“三旧“改造案例进行实践。

01.深圳市南山区大冲城中村综合开发项目

大冲城中村改造前、改造中、改造后（左至右）

深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式，项目拆迁用地面积 47 万平方米，开发建设用地面积 36 万平方米。项目整体规划计容建筑面积达 280 万平方米，分两期实施。在实施过程中，采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式，配套了多项政策措施，该项目为省内其他城市提供了优秀的借鉴样本。

02.广州市文冲城中村改造项目

文冲城中村改造前、改造中、改造后（左至右）

文冲（石化路以西）的现状城中村，位于广州市黄埔东路以北、石化路以西、乌涌河以东、万科城市花园以南，总用地面积约 50.49 公顷。改造范围内共有 1916 户，4896 人。该改造项目由政府主导，文冲集体经济组织自主改造，成立全资子公司为改造主体，改造成本全部由融资地块协议出让取得改造资金。改造后村集体利益不受损、居民生活水平渐步上升，为保障文冲集体经济可持续发展，规划在复建现有 12 万平方米集体物业基础上，另额外增加 4.7 万平方米的复建村集体物业。文冲古建筑群规划修缮建成后，古建筑群将成为民众观赏休闲、文化交流和活动经营的好场所，提升了以“文化”为主题的品质社区，成为打造城市特色名片的重要资源。

03.东莞市东城区牛山钟屋围旧村改造项目

东城区牛山钟屋围旧村“三旧”改造项目位于东莞市东城区牛山社区莞长路西侧，东莞市第一中学及高级中学东南部，项目改造范围共 19.07 公顷，改造后实际出让面积 10.7 公顷。该项目由东莞市东城区牛山股份经济联合社和东莞市卓越天城房地产开发有限公司通过村企合作模式进行改造。在改造过程中，通过股东代表会议、公开公示等程序，充分保障了农村村民的参与权、知情权。通过项目征地拆迁，农村集体获得土地出让金返还款 2.05 亿元、临街商铺 1000 平方米以及位于项目内的社区管理用房 350 平方米，使过去相对欠发达的集体经济组织获得了可持续发展的动力。

04.佛山市城市更新情况（电话调研）

从2019年开始，佛山政府积极推进城市更新，密集推出三旧改造规范及扶持政策，旨在推进城市更新快速规范化发展，佛山城市更新迎来重要的政策窗口期。进入到2021年，佛山迎来旧改全面兑现的一年，禅南顺重点推进的三旧改造项目达64个，将成为房企未来的重要业绩增长点。针对广东省政府去年出台71号文，佛山市政府也及时出台了14号文。对于旧村改造时涉及多方利益难以调解时可以走法律途径。村民如有不同意征拆补偿方案的，可以申请政府裁决；如果政府做出裁决之后，不同意者仍不服或者有不同意见的，最后政府可以申请法院强制执行。

通过资料查阅整理，电话采访总结，团队成员切实理解了城市更新改造对于城市化高质量发展的重大意义。从“快速城镇化”到“高质量城镇化”，珠三角地区探索出了值得其他地区城市更新改造时借鉴的优秀案例。团队借此实践收获，相信在政府的带领下，在社会各界的积极响应和参与下，各地的城市更新改造会造福更多的百姓。

主编 | 杨榕真 郭思宇 范佳伟 覃皓月

责编 |杨榕真供稿 | 星辰粤城队 美编 | 马 斌

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