美国加息潮退之下的香港楼市走势

Hong Kong Property Market Outlook Amidst

Slowing US Interest Rate Hikes

谢国生博士

金融学首席讲师

何敏淙先生

香港大学附属学院讲师

正文

美国联邦储备局（联储局）11月2日议息会议后宣布，将基准利率维持在5.25厘至5.5厘不变，虽然符合市场预期，但是水平仍处于22年来高位。主席鲍威尔表示，对于下月的会议尚未作出具体决定。

对于美国利率是否已经见顶、通胀是否受控，近期不少论者认为美国经济其实外强中乾，随时爆煲，利率见顶后下调无非为挽救经济。实情如何，可审视以下数据。

首先，美国经济虽然放缓，但仍表现出韧性。其首季本地生产总值年化增长率为2.2%，第二季度稍跌至2.1%，第三季度则预计增长超过3%。消费者现金和储蓄余额高于疫情前水平、政府刺激性财政政策以及联邦基金利率上调影响滞后，都有助于经济韧性。然而除了高通胀和高利率外，潜在的政府部门关闭、学生贷款支付重启以及油价上涨，都不利于消费持续走强。

观乎全球石油需求已增至每天1.02亿桶，油价势将随需求扩大和供应受限而继续上扬；每桶90美元以上的油价将对通胀造成上升压力。美国战略石油储备已跌至40年来最低水平，更令该国的油价难望迅速回落。本年8月消费物价指数同比上涨3.7%，7月则为3.2%，主因是能源价格上涨。好消息是，同月的核心个人消费开支物价指数仅微升0.1%，为2021年9月以来最小月度涨幅。若将过去3个月的相关指数增幅年化，则通胀率为2.2%，接近联储局2%的目标。

美国劳动力市场转趋活跃不单有助于对抗通胀，更可增加经济「软着陆」的可能性。本年6月至8月，就业增长平均每月为189000人，较前3个月的238000人为低。失业率从7月的3.5%升至9月的3.8%，增幅由劳动力参与率带动，尤其是25至54岁的黄金工作年龄组别。8月的职位空缺则由7月的890万个增至8月的960万个。然而，不久前汽车工人联合会罢工以及其他劳工问题，反映出美国劳资双方矛盾，如未能及时化解，难免严重打击经济发展。

联邦债务方面，平均利率从2022年初的1.4%跃升至当前3%水平。国会预算办公室估计，年内联邦债务的利息成本为7450亿美元，并预测未来10年将翻一番，而利息成本将从目前占收入20%扩大至30%以上。至于2023财政年度赤字预期将高达1.7万亿美元（对本地生产总值的比率为6%），不断膨胀的利息成本将成为未来几年的关注焦点，紧缩措施自然变得愈来愈重要。

分析上述数据后，利率期货市场普遍认为联储局不会再加息，但估计首次减息的时间则推迟至2024年6月。

加息周期何时了

本港大型银行最优惠利率在11月联储局议息会议后亦维持不变，但早前大型银行已相继调高拆息按揭的锁息上限。香港美国息口差距有机会进一步拉阔，故此今年拆息仍会维持高水平。在资金成本压力日增下，香港银行不易结束加息周期。

如果联储局在12月恢复加息，香港银行跟随之上调最优惠利率的机会极大，皆因今年5月至今，与楼宇按揭相关的1个月港元拆息大部分时间高于4%。资金成本高企，各类银行都靠高息吸引存款；而且楼市成交量疲弱，若不调整按揭利息，按揭业务难有合理利润。

基于联储局要维持息率政策弹性，故此息率横行一段时间的机率颇高，而香港来年拆息仍会较为波动。相对现时主要介乎3.375%至4.125%的实际按揭息率，本港按揭利息低于拆息水平，最优惠利率累计加幅仅0.875%，大大落后于加幅达5.25%的美国利率。加息压力挥之不去，不排除银行需追加最优惠利率，以纾缓息差压力。

是次加息周期内，按揭息率加幅累计达2.625%，加幅明显低于美国。联邦基金利率即使在2024年掉头回落，市场预期仍会暂处于约5%水平，意味着本港按揭息率应会维持在4%水平一段时间。由于已于9月上调按揭封顶息率，即使美国在下月加息，香港银行加息幅度预料为0.125%至0.25%，加幅相对温和，对供楼开支影响有限。

楼市走向好淡争持

利率变化并非唯一影响楼市的因素，其他要素还包括经济前景、土地及房屋供应、新盘销售和二手市场交投气氛等。今年已有6幅可兴建总数5090个住宅单位的土地，因地产商出价未及卖方底价而收回。最近一幅可兴建1200个单位的新界地皮并无地产商竞投，令港铁楼盘10年来首次出现「零入标」现象。

联储局在本年7月后暂停加息，利率稍为喘定，对疲弱的楼市打下一支强心针。惟利率走势尚未完全明朗化，大致上短期内楼市持续低迷，楼价下行趋势暂时亦难望改变。香港楼价的去向还受到发展商的负债率影响，特别是中小型发展商，在利率高企下，高杠杆的发展商为了应付高息开支，不排除采取低价沽货，以提高销量及加快现金流转，令楼价面临下行压力。

眼下楼市低迷，却也不代表楼市泡沫爆破，因为市民贷存比率只是67%，比1997年的158%健康得多。业主供楼的坏账亦少，住宅按揭拖欠率为0.07%，即全港99.93%的业主准时供楼。完成供楼的比例接近七成，相对1997年亚洲金融风暴时的三成和10万业主负资产的境况，整体楼市结构已截然不同。大部分业主因有现契在手，未必愿意平价卖楼。香港的M3货币供应高企于16.8万亿元，其中定期存款约有8.89万亿元，过去20个月增加的定期是3.44万亿元。

减辣措施引发短期效应

楼市交投淡静，若单位租金比供楼较为划算的情况加剧，将影响楼市发展及正常流转率。对于特区政府最近出台的减辣措施，市场意见不一；事实上，楼市的反弹力度有限，继续寻底。意见之一是买家和投资者入市诱因不足。一方面买家印花税税率由15%减至7.5%，之前愿意入市的外地人，已经会透过购买公司所持物业来免除相关税项。另一方面是额外印花税由3年缩至2年，将提早1年释放大量放盘，供应增加对楼价更添压力。虽然新住宅印花税由15%减至7.5%，但市民一般不会在高息环境下投资，宁愿通过高息定期存款获取回报，导致大量资金被封存。

额外印花税的适用期减半，无疑有助部分业主短期内趁机换楼，而提升二手市场的流转率。买家印花税方面，由于内地买家不一定希望透过购买公司来持有物业，是项减辣措施的确可减轻他们来港置业的成本。对于确实需要另置物业而又不愿借用家人名义入货者，新住宅印花税减半不无诱因，纵使实际效益也许不大。

这次减辣措施对外来人才的「先免后征」安排，提供与港人首次置业的同样待遇，因毋须斥巨资来预缴税款，增加抵港后置业意欲；加上楼价已回落不少，可作为长远投资的一项选择。