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“房住不炒”,何时买?贾生华:2018年中国房地产格局要变了|前瞻2018

来源:浙江大学管理学院  2018-01-05 12:01    点击量: 调剂复试免费咨询 400-600-9288

MBA中国网中国房地产5大发展趋势


吃、穿、住、行,日日变革颠覆、不确定性增加的年代,“住”作为“安全感”的载体之一,似乎永远是人们最为关心的话题。


“房子是用来住的,不是用来炒的”,过去的2017年,我国房地产市场在调控政策的密集作用下,发生了深刻的变化。



据相关媒体报道称,2017年,全国已有110个城市累计发布250多次调控政策,包括限购、限贷、限售、限价等等。也正是因为这样,2017年中国房地产市场基本被“管住了”。


随着2018年我国进入新时代,特别是在十九大和中央工作经济会议对房地产市场提出“房住不炒、租购并举”等相关政策导向后,无论是买房、卖房还是租房、住房,都是有人“欢喜”也有人“愁”。那么,2018年的中国房地产政策和市场走势究竟会是怎样?



近日,浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华撰文对此进行了预测,同时他在日前出席浙大管院EMBA房地产协会蜜蜂会2017年年会时,对目前部分人对“房地产税”的误读提出了正解,并透露了购买时机决策的“秘诀”。


总体而言,贾生华教授认为2018年房地产市场可能在严厉监管下进入调整周期,比如将不再出现“地王频现”、价格暴涨的现象。同时,他认为2018年中国房地产政策和市场将呈现“稳中求进”。



学者简介:贾生华,浙江大学管理学院教授,博士生导师,浙江大学管理学院企业投资研究所所长,浙江大学房地产研究中心主任。研究领域:房地产市场,房地产投资,公司治理等。


本期【前瞻2018】专题,整合了其文章与演讲中的核心观点,将为大家全面展示贾生华教授眼中的“2018中国房地产政策和市场走势”。


2018中国房地产政策和市场走势

(以下整理自贾生华文章与活动演讲录音)


随着十九大的胜利召开,2018年的中国,“进入新时代,学习习近平思想,追求高质量发展”。在房地产领域,“新时代”特征也将越来越明显。在“新时代”,房地产的社会经济定位没有变化,房地产政策目标仍然是“平稳健康发展”,政策手段继续“分城施策,双向调节”。


党的十九大报告提到,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”;12月召开的中央政治局会议也提到,加快住房制度改革和长效机制建设是2018年的重点工作。实行租购并举就是其中的关键;中央经济工作会议亦指出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度是2018年的工作安排之一。其中, “租”的内容很广泛,包括发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业的发展。


可见,深化住房制度,完善长效机制,将成为2018年中国房地产市场的主旋律。不过,房地产市场可能在严厉监管下进入调整周期,将呈现以下5大趋势:


01

政策精准维稳


中央经济工作会议提出,要“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。根据“平稳健康发展”的整体要求,2018年各类“限制性”调控政策仍将是抑制热点城市市场需求的基本工具。


此外,在大数据技术支撑下,“分城施策”将会更加精准和及时,市场“过热”和“过冷”都将得到有效监控。


日前,财政部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度(认真学习宣传贯彻党的十九大精神)》的文章明确指出,“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则,推进房地产税立法和实施”等,在网络媒体引起又一轮对“房产税”的热议。


而说起房地产税,不得不特别强调,目前一些人对“房地产税”的认知存在偏差,且任凭想象或一些主观意图去理解和发挥,甚至有部分专家和媒体的解读也出现严重偏差,以至于对大众造成了误导。


首先,从历史演进来看,十八届三中全会提出“加快房地产税立法”,并不是只有一个税种,它包括建设、持有、流转各环节的税费体系,比如持有阶段的房产税、土地使用税,流转阶段的土地增值税和契税等。财政部是落实中央部署,完善房地产税收体系。因此房地产税的立法与实施将是一个过程,而不是马上就出台一个新的“房地产税”;


其次,房地产税不是以抑制房价为目的的新税种,而是中央贯彻落实税收法定原则,完善财税制度和体系、中央和地方的关系以及税收结构的任务之一。如果以房价调控为目标,那么随着房价有时候涨、有时候跌,有的城市涨、有的城市跌,将难以成为稳定的制度安排;


第三,房地产税不是在对全国的房地产统一登记基础上,按家庭开征,而是“充分授权,分步推进”具体“分城开征”。如果一个城市对家庭持有房产征税,它只能对本市范围的房地产征税,没有权利、没有办法、也没有必要考虑其它地方的房子和财产。


第四,房地产税不是调节收入和财富的工具。房地产持有阶段的征税,主要用于维护城市基础设施和提供公共服务,必须形成房地产价值与公共服务水平的良性互动关系,否则怎么持久。


02

金融逐步收紧


中央要求今后三年打好三个攻坚战,“防范化解重大风险”居于首位。


因此,随着化解金融风险、企业债务风险、地方政府债务风险、房地产市场风险等方面的措施出台,2018年流向房地产的资金规模收缩、融资成本提高、融资难度增加,房地产金融逐步收紧在所难免。


03

地王频现不再


在金融收紧背景下,已经处于高负债运营状态的开发商将感受到“供血不足”,加上对央企过度投资的约束,2018年土地市场不再会延续“地王频现”的疯狂状态,非热点城市土地市场可能降温。


但是,因为“配建”、“自持”等附加要求,热点城市商品房实际楼面地价整体并不会下降。


04

房价涨跌互现


在“分城施策”政策作用下,2018年商品房价格仍将呈现“涨跌互现”局面。


在热点城市,限价政策使得新建商品房价格“被动平稳”,但优质项目商品房供不应求加剧,继续“一房难求”。二手房市场价格坚挺,难以出现明显回落。


在三四线城市,以及一二线城市配套薄弱的边缘区域,尽管政策继续“去库存”,但商品房市场整体供过于求,存在房价回调的可能性。


总的来说,购房决策需要思考4个方面的问题:一是方向,如何配置你的家庭资产;二是位置,房子在什么城市和区域;三是时机,什么时候买房;四是产品,要考虑小区品质和配套水平。


这里重点说说时机方面的决策,其依据就是周期,周期波动的影响对于家庭和企业来说都非常大,踩错了点就是生死考验,踩对了点就是发财机会。那么,如何来把握时间呢?只需要做到三点:“一看、二听、三感觉”。


首先,“看”宏观经济运行的状态。宏观经济运行的过程中有一个宏观调控,宏观经济低迷了就会刺激放水,宏观经济高涨了就会抑制收紧,而这个就是我们进行时机决策的一个重要参考工具。比如宏观经济高涨的时候,政府会出台紧缩政策,就不是一个好的时机。宏观经济掉下去了,政府又会“救市”,那就是好的购房时机。


其次,“听”房地产政策的导向。房地产调控政策也是宏观调控的一部分,它的特点是双向调节。我们现在叫“分城施策”,背后还有一个逻辑是“双向调节”。房地产过热就要抑制,房地产过冷就要救市。政府开始放松调控政策,甚至救市了,就是好的购房时机。


第三,“感觉”货币政策的松紧程度。货币政策是松紧交替的。像2007年那样连续收紧,就要控制投资风险。而到2015年连续放松(降息降准、扩大信贷投放),就是好的购房时机。


这三个方法很“傻瓜”,但简单好用,不需多想,也不用盲从网络舆论。当然具体疗效如何,还是要看你个人对其的领悟程度,相信我们浙大管院EMBA、MBA校友都是高手,用这三个方法就可以做好2018年投资决策了。


05

市场僵而不死


严厉的“限制性”政策加上房地产金融全面收紧,在前两年土地市场和商品房市场需求集中释放后,2018年房地产市场活跃度将明显下降,“稳定性”更加明显。


同时,大力发展租赁市场、加快城中村改造、完善城镇基础设施和公共服务等措施,将维持人口和资金向城市集聚的态势,中心城市房地产市场的长期动力依然存在。

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