【MBAChina网讯】中国房地产5大发展趋势

吃、穿、住、行，日日变革颠覆、不确定性增加的年代，“住”作为“安全感”的载体之一，似乎永远是人们最为关心的话题。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，过去的2017年，我国房地产市场在调控政策的密集作用下，发生了深刻的变化。

据相关媒体报道称，2017年，全国已有110个城市累计发布250多次调控政策，包括限购、限贷、限售、限价等等。也正是因为这样，2017年中国房地产市场基本被“管住了”。

随着2018年我国进入新时代，特别是在十九大和中央工作经济会议对房地产市场提出“房住不炒、租购并举”等相关政策导向后，无论是买房、卖房还是租房、住房，都是有人“欢喜”也有人“愁”。那么，2018年的中国房地产政策和市场走势究竟会是怎样？

近日，浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华撰文对此进行了预测，同时他在日前出席浙大管院EMBA房地产协会蜜蜂会2017年年会时，对目前部分人对“房地产税”的误读提出了正解，并透露了购买时机决策的“秘诀”。

总体而言，贾生华教授认为2018年房地产市场可能在严厉监管下进入调整周期，比如将不再出现“地王频现”、价格暴涨的现象。同时，他认为2018年中国房地产政策和市场将呈现“稳中求进”。

学者简介：贾生华，浙江大学管理学院教授，博士生导师，浙江大学管理学院企业投资研究所所长，浙江大学房地产研究中心主任。研究领域：房地产市场，房地产投资，公司治理等。

本期【前瞻2018】专题，整合了其文章与演讲中的核心观点，将为大家全面展示贾生华教授眼中的“2018中国房地产政策和市场走势”。

2018中国房地产政策和市场走势

（以下整理自贾生华文章与活动演讲录音）

随着十九大的胜利召开，2018年的中国，“进入新时代，学习习近平思想，追求高质量发展”。在房地产领域，“新时代”特征也将越来越明显。在“新时代”，房地产的社会经济定位没有变化，房地产政策目标仍然是“平稳健康发展”，政策手段继续“分城施策，双向调节”。

党的十九大报告提到，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”；12月召开的中央政治局会议也提到，加快住房制度改革和长效机制建设是2018年的重点工作。实行租购并举就是其中的关键；中央经济工作会议亦指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度是2018年的工作安排之一。其中， “租”的内容很广泛，包括发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业的发展。

可见，深化住房制度，完善长效机制，将成为2018年中国房地产市场的主旋律。不过，房地产市场可能在严厉监管下进入调整周期，将呈现以下5大趋势：

01

政策精准维稳

中央经济工作会议提出，要“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。根据“平稳健康发展”的整体要求，2018年各类“限制性”调控政策仍将是抑制热点城市市场需求的基本工具。

此外，在大数据技术支撑下，“分城施策”将会更加精准和及时，市场“过热”和“过冷”都将得到有效监控。

日前，财政部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度（认真学习宣传贯彻党的十九大精神）》的文章明确指出，“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，推进房地产税立法和实施”等，在网络媒体引起又一轮对“房产税”的热议。

而说起房地产税，不得不特别强调，目前一些人对“房地产税”的认知存在偏差，且任凭想象或一些主观意图去理解和发挥，甚至有部分专家和媒体的解读也出现严重偏差，以至于对大众造成了误导。

首先，从历史演进来看，十八届三中全会提出“加快房地产税立法”，并不是只有一个税种，它包括建设、持有、流转各环节的税费体系，比如持有阶段的房产税、土地使用税，流转阶段的土地增值税和契税等。财政部是落实中央部署，完善房地产税收体系。因此房地产税的立法与实施将是一个过程，而不是马上就出台一个新的“房地产税”；

其次，房地产税不是以抑制房价为目的的新税种，而是中央贯彻落实税收法定原则，完善财税制度和体系、中央和地方的关系以及税收结构的任务之一。如果以房价调控为目标，那么随着房价有时候涨、有时候跌，有的城市涨、有的城市跌，将难以成为稳定的制度安排；

第三，房地产税不是在对全国的房地产统一登记基础上，按家庭开征，而是“充分授权，分步推进”具体“分城开征”。如果一个城市对家庭持有房产征税，它只能对本市范围的房地产征税，没有权利、没有办法、也没有必要考虑其它地方的房子和财产。

第四，房地产税不是调节收入和财富的工具。房地产持有阶段的征税，主要用于维护城市基础设施和提供公共服务，必须形成房地产价值与公共服务水平的良性互动关系，否则怎么持久。

02

金融逐步收紧

中央要求今后三年打好三个攻坚战，“防范化解重大风险”居于首位。

因此，随着化解金融风险、企业债务风险、地方政府债务风险、房地产市场风险等方面的措施出台，2018年流向房地产的资金规模收缩、融资成本提高、融资难度增加，房地产金融逐步收紧在所难免。

03

地王频现不再

在金融收紧背景下，已经处于高负债运营状态的开发商将感受到“供血不足”，加上对央企过度投资的约束，2018年土地市场不再会延续“地王频现”的疯狂状态，非热点城市土地市场可能降温。

但是，因为“配建”、“自持”等附加要求，热点城市商品房实际楼面地价整体并不会下降。

04

房价涨跌互现

在“分城施策”政策作用下，2018年商品房价格仍将呈现“涨跌互现”局面。

在热点城市，限价政策使得新建商品房价格“被动平稳”，但优质项目商品房供不应求加剧，继续“一房难求”。二手房市场价格坚挺，难以出现明显回落。

在三四线城市，以及一二线城市配套薄弱的边缘区域，尽管政策继续“去库存”，但商品房市场整体供过于求，存在房价回调的可能性。

总的来说，购房决策需要思考4个方面的问题：一是方向，如何配置你的家庭资产；二是位置，房子在什么城市和区域；三是时机，什么时候买房；四是产品，要考虑小区品质和配套水平。

这里重点说说时机方面的决策，其依据就是周期，周期波动的影响对于家庭和企业来说都非常大，踩错了点就是生死考验，踩对了点就是发财机会。那么，如何来把握时间呢？只需要做到三点：“一看、二听、三感觉”。

首先，“看”宏观经济运行的状态。宏观经济运行的过程中有一个宏观调控，宏观经济低迷了就会刺激放水，宏观经济高涨了就会抑制收紧，而这个就是我们进行时机决策的一个重要参考工具。比如宏观经济高涨的时候，政府会出台紧缩政策，就不是一个好的时机。宏观经济掉下去了，政府又会“救市”，那就是好的购房时机。

其次，“听”房地产政策的导向。房地产调控政策也是宏观调控的一部分，它的特点是双向调节。我们现在叫“分城施策”，背后还有一个逻辑是“双向调节”。房地产过热就要抑制，房地产过冷就要救市。政府开始放松调控政策，甚至救市了，就是好的购房时机。

第三，“感觉”货币政策的松紧程度。货币政策是松紧交替的。像2007年那样连续收紧，就要控制投资风险。而到2015年连续放松（降息降准、扩大信贷投放），就是好的购房时机。

这三个方法很“傻瓜”，但简单好用，不需多想，也不用盲从网络舆论。当然具体疗效如何，还是要看你个人对其的领悟程度，相信我们浙大管院EMBA、MBA校友都是高手，用这三个方法就可以做好2018年投资决策了。

05

市场僵而不死

严厉的“限制性”政策加上房地产金融全面收紧，在前两年土地市场和商品房市场需求集中释放后，2018年房地产市场活跃度将明显下降，“稳定性”更加明显。

同时，大力发展租赁市场、加快城中村改造、完善城镇基础设施和公共服务等措施，将维持人口和资金向城市集聚的态势，中心城市房地产市场的长期动力依然存在。

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