【活动回顾 | 同济MBA】“后疫情时代房地产行业转型”论坛盛大开启——专家探讨行业发展方向

同济大学经济与管理学院

2021-01-21 21:03 浏览量: 4565

庚子年即将过去。在过往的一年里，全球历经疫情大考，中国在此次考验中向世界生动展现了中华民族的体制自信与文化自信，获得了广泛的国际认同与尊重。在疫情与政策的双重影响下，备受关注的房地产行业同样面临重重考验，但中国房企的销售业绩依然稳中有升。据相关数据显示，2020年中国千亿级企业为35家，2019年为27家；中国百强企业累计销售操盘金额达到11.48万亿，较2019年增长了13.3%。

然而，在光鲜数据的背后，我们也不容忽视房地产行业现存的一些问题：比如房企整体负债率达到了历史高位（80.4%）、利润率大幅度降低、库存压力增加、多家企业转型失败、长租公寓屡见暴雷等等，所以“转型”成为2020年房地产行业的高频词汇。

鉴于此，2021年1月17日，同济经管MBA地产行业联盟以“后疫情时代房地产行业转型”为主题，隆重举办了一场学术交流与思想碰撞的论坛活动。活动现场座无虚席，吸引了众多同济经管MBA房地产从业人士参加，其中企业高管占比高达20%。

PART 01

会前准备

PREPARE

FOR MEETING

01安全有效的疫情防控

由于疫情的原因，同济经管MBA联合会提前做好了安全防疫措施，在签到处设立了间隔条进行间距排队，检查健康码和行程码，测量体温，做好手部消毒，并签署过健康承诺后方能入场，同时志愿者们会提醒每个参会人员全程戴好口罩，以及叮嘱各个注意事项，以确保本次会议在安全的前提下，有序开展。

健康承诺 //

REVIEWACTIVITIES

02签到墙合影留念

本次论坛吸引了各届同济经管MBA房地产从业人士参与，其中有在读的同学，也有已经毕业的校友，大家相会在签到墙前，短暂摘下口罩合影留念。

2011级校友，来自上海建工房产有限公司的董事总经理朱立先生，以及2011级校友，来自上海万科房地产开发有限公司的业务总监丁俊先生，受邀回到母校，与自己许久未见的导师，以及学弟学妹们一起交流行业心得。

合影留念 //

REVIEWACTIVITIES

PART 02

活动现场

PREPARE

FOR MEETING

主持人

唐安蔚

中国豪宅研究院副院长

此次论坛由2018级MBA校友唐安蔚主持。论坛分上下半场举行，上半场是五位专家及嘉宾的主题演讲环节，下半场是“圆桌会议”环节。

主题分享

施骞

■同济大学经济与管理学院党委书记、分党校校长、博士生导师

施骞书记以“疫情常态化下的项目管理创新”为题，分别从疫情的发展与演变、项目管理思维的转变、建筑业的挑战、企业的对策四个方面进行详细阐述。

施骞书记指出，在疫情常态化的今天，开发企业面临着熟练劳动力持续短缺、越来越完善的各项安全质量标准规范、政府对环境保护的重视、集中化生产和长距离运输、数字化建设以及资本与融资等6大挑战。

未来建筑行业在项目管理层面的转型与创新的方向是：基于产品的方法、价值链整合、技术和设施投资、人力资源投资、国际化和可持续性。

活动现场 //

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何芳

■同济大学建设管理与房地产系、房屋土地资源管理信息研究中心副主任、博士生导师

何芳教授分享的主题是“高质量发展背景下城市更新路径与政策”。何老师首先根据对伦敦、纽约、东京三个国外典型城市的发展历史，总结出城市更新的发展需要经历的四个阶段：内城贫民窟改造、内城建设与新城扩张、市场导向旧城再开发、精明增长+社区复兴。

在思想上，实现从物质空间规划向人本主义规划的转变；在运作模式上，实现从政府主导到开发商主导再到政府、私有部门和社区居民的多方参与的转变。

何芳教授提出，针对综合改造、功能改变、拆除重建等不同的更新方式，实施不同政策，推进政府、社会机构、产权人等多主体参与，通过收储收购开发、股权合作、租赁运营、租购并举、分割转让等多种路径，实现城市更新。

活动现场 //

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罗艳兵

■弘阳集团助理总裁

罗艳兵先生以“房地产企业生态数字化转型之道”进行了主题分享。罗先生认为数字化系统尤其是新基建、5G应用、大数据等是最受政策支持的产业，数字化生态系统的转型是基于对时代的尊重和顺应，它带给我们的不仅仅是管理效能的提升，还对成本控制、品质保证、运营管理、文化建设、战略决策等各个方面发挥着重要的作用。

在智慧社区方面，我们现在应该做的是打破“先进的孤岛”，整合协调共建数字新生态，与互联网巨头合作，以及地产智慧社区联合，建设以人员在线、场景在线、服务在线的智慧街区。

活动现场 //

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程仲良

■融信福建区域集团副总经理

2020年楼市政策有一个关键词：限价！一个问题就摆在大部分开发商桌面上：成本、利润、品质，到底如何平衡？限价背景下，开发商就做不出高品质的房子吗？

融信福建区域集团副总经理程仲良先生从营销角度提出了房企运营的很多注意事项，他认为运营的核心是全方位地提升销售净利率，需要通过全周期售价和面积管理、示范区及样板房的定档与定价、销售费用与管理费效比、项目去化加速回款、土地增值税等五个方面进行精细化管控。

他还指出，资金的周转率是地产的“变速箱”，在限价的背景之下，只有一定要加快首开速度，提升开盘去化率、加快回款速度、提升人均效能、提升资金周转率才能获取利润，达到项目品质与利润的平衡点。

最后程先生提出供销联动节点，要从以产供销转为以销定产，产销平衡；房企要回归到产品本质，重新认知产品，定义好未来产品，提升经营意识的转变，提高房企的综合竞争力。

活动现场 //

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丁俊

■上海万科房地产开发有限公司业务总监

■同济大学MBA2011级校友

第五位分享嘉宾是来自上海万科房地产开发有限公司的业务总监丁俊先生，他演讲的题目是“房地产资产配置策略与营销转型”，从全国商品房销售金额和开发投资额的曲线图告诉我们，今年中国楼市呈现“V型”走势，针对市面上主流的“货币政策论”、“通胀周期论”和“政策救市论”进行剖析。

他指出，房地产资产的本质是金融，要想实现资产的合理配置必须懂得金融政策。在疫情当下，核心资产是不动产资产中的“硬核”。这类资产现金流稳健，抗风险能力较强，同时由于资金需求量较大，能够提升配置效率，对于长期资金而言，可作为穿越周期的“压舱石”开展配置。

他认为，无风险利率的进一步下行叠加信贷宽松影响，一方面，低成本杠杆将提升项目整体内部收益率；另一方面，低风险的核心资产价格长期看好。

活动现场 //

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圆桌论坛

同济大学建设管理与房地产系、房屋土地资源管理信息研究中心副主任何芳教授、上海建工房产有限公司董事总经理朱立先生、弘阳地产集团助理总裁罗艳兵先生、上海万科房地产开发有限公司业务总监丁俊先生以及上海地产集团养老产业投资有限公司业务总监周国荣先生参加了圆桌会议。

嘉宾名单 LIST

同济大学

何芳

上海建工房产有限公司董事总经理

朱立

弘阳集团助理总裁

罗艳兵

上海万科房地产开发有限公司

业务总监

丁俊

上海地产集团养老产业投资有限公司

业务总监

周国荣

在被问及到“疫情之后我们发现虽然政府对二级市场进行严控，但是土地市场却非常火爆”这个问题时，何芳教授指出2020年由于全球性的货币超发现象，导致了通货膨胀的预期被大大提升了。在这样的背景下，部分资金进入土地市场是必然的事情。此外，今年又是房地产企业补仓的最佳时机，企业要想壮大发展，土地储备肯定是各大房企的核心战略。

目前房地产企业面临融资难、拿地难的问题，而融资成本会成为房企不可忽视的重要成本之一，面对这样的情况，房地产企业有哪些应对措施？朱立先生认为，去年央行、住建部提出了“三道红线”，希望房地产企业能够降低负债，去杠杆，今年又累加了“两道红线”，这给我们房地产行业的融资问题提出了更高的要求。

数据显示，2020年1-11月份，房企到位资金17万亿，相比2019年上升6.6%，在这些资金中，海外信托、债务性融资均呈下降趋势，股权类、权益类和信用债明显上升。我们发现，融资的成本在过去一年里是小幅下降的，均值大约是4.5%-5%，龙头企业、央企和国企优势比较明显。面对这样的情况，朱立先生建议我们需要多研究融资的创新模式，如ABS、CMBS、供应链ABN、多层架构的地产基金模式等。当然，2021年房企融资还存在着一定的风险，因为2021年面临的是偿债的高峰，开发商需要量入为出，盘活底层资产，优化投资结构，加大股权合作。

土地红利时代，资本红利时代，财务杠杆时代已经结束。在这种前提下，朱立先生还认为房企不应该轻易地转型，尤其不要轻易的跨行转型，应该更多的关注“三化九场景”，即人事化、生态化、数字化三个化；邻里、服务、创业、教育、健康、治理、交通、建筑、低碳九大场景。

疫情之后，房地产数字化越来越受到房企的重视，而且辐射到房地产开发的各个模块，但依然有很多企业漠视数字化的发展，数字化到底能为企业带来什么？罗艳兵先生认为，数字化系统一定是一个战略问题。所以我们会发现很多企业管数字化系统的都是副总裁或者助理总裁，我们应该多加强对数字化人才的培养，分步推进、分类实施。

上海近期成交量和价格都在显著提升，这一波行情会不会利好长三角楼市？丁俊先生认为，商品房的最大价值是资源价值。上海作为教育、医疗、商业等核心资源的聚集地，楼市量价齐升是一件正常的事情，至于会不会利好长三角的其他城市，关键看其他城市的政策导向，毕竟目前国家的调控方向是“因城施策”。

现在房企转型过程中，有的投入到长租公寓，有的投入到酒店运营或养老地产，但是实际上运营得并不如人意，出现暴雷的情况屡见不鲜，那么目前各大开发商转型是否成功？转型成功的关键是什么？针对这一问题，周国荣先生的观点是，养老产业的前景是毋庸置疑的。但是养老地产的确是新的产物，真正市场化的发展从2011年才开始，“养老+地产”这个模式在全世界都是值得研究的新课题。养老地产的回报年限也比较长，在10年以上，但是资本市场对此产业非常看好，每年的回报率在7%—8%之间，归根结底我们要有运营思维，不能急功近利。