房贷利率持续处于历史低位,还能再降?
在央行平价超额续作MLF后,又在日前超预期全面降准,引发市场对本月LPR能否调降的猜想。
3月20日,央行给出了答案,降准之后无降息。当天,央行授权全国银行间同业拆借中心公布,新一期贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%,均与上月相比均保持不变。这让广大期待下调存量房贷利率的 “还贷族”略有失望。
不过,尽管全面降准后市场对本月LPR调降的可能性略有争议,但保持不变还是符合多数人的预期。在民生银行首席经济学家温彬看来,自去年8月实现非对称下调以来连续7个月持稳,主要与MLF等政策利率维持不变、市场利率快速上行使得银行负债成本大幅抬升、资负两端叠加作用下银行净息差进一步承压等因素有关,LPR报价没有相应下调基础和空间。
对此,东方金诚首席宏观分析师王青也指出,3月LPR报价不变,主要原因是3月MLF操作利率未做调整,LPR报价基础稳定,而且近期银行边际资金成本有所上升,报价行压缩LPR报价加点动力不足;与此同时,3月楼市较快回暖,也降低了下调5年期以上LPR报价的迫切性。
此前,4月15日,国家统计局最新公布的70城房价指数显示,今年70个大中城市中,新房和二手房销售价格环比下降的城市分别有38个和45个,比2月份分别减少2个和12个。其中,新房有29个城市环比上涨,较2月份增加2城;二手房环比上涨的城市有21个,较2月份大幅增加11个。
“年初以来在一系列政策作用下,伴随经济转暖,房地产市场出现了一些积极变化,主要表现在市场销售降幅明显收窄。进入3月以来,30个大中城市高频数据显示,楼市回暖进程正在加快。”王青表示。
楼市回暖,是否意味着房贷利率将迎来由降转升的拐点?事实上,到目前为止,住房信贷环境仍保持宽松的状态。3月20日,贝壳研究院发布的监测数据显示,2023年3月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.02%,较上月微降2BP;二套主流房贷利率平均为4.91%,与上月持平。3月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落131BP和69BP。
值得一提的是,今年1月份,监管层建立首套住房贷款利率政策动态调整机制,新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限(5年期以上LPR报价减20个基点)。
贝壳研究院指出,在首套住房贷款利率政策动态调整机制下,首套利率回调,二套利率保持不变,3月首二套房贷利率价差扩大至89BP。“从具体城市看,符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市多在1、2月下调首套房贷利率至4%以内,3月降息城市数量减少。受此影响,3月三四线城市首套房贷利率较上月下降3BP至4.01%,二套利率为4.90%,与上月保持不变。一线城市首套、二套房贷利率分别为4.60%、5.13%,二线城市首套、二套房贷利率分别为3.99%、4.91%,均与上月持平。”
与此同时,银行放贷速度依然在加快。贝壳研究院监测数据显示,3月百城银行平均放款周期为21天,较上月缩短7天,这是2019年以来最快的放款速度。其中一线城市平均放款周期为29天,二线、三四线城市平均放款周期均为21天。
不过,贝壳研究院也强调,从整体看,当前房贷利率水平持续处在历史低位,70大中城市房价指数已筑底,后期随着市场修复,房价逐步走稳,预计首套房贷利率将保持平稳或小幅上调。
需要指出的是,无论接下来房贷利率是否回弹,前期持续下行的房贷利率已为着急“上车”的购房者创造了条件。而早已背负房贷,特别是“高位站岗”的“供房族”还在期盼存量房贷也能跟随调整。但在银行下调存量房贷利率动力不足的情况下,“供房族”对五年期以上LPR的调整寄予厚望。
不过,业内人士普遍指出,短期内调降LPR的可能性不高,但长期来看仍有下调空间。
温彬表示,今年以来,在信贷竞争性投放下,企业贷款利率仍延续下行;促消费、扩内需、稳地产下,消费贷和经营贷的贷款利率也较去年下半年有所下降,多地首套房贷利率进入“3”时代,预计一季度净息差进一步收窄,商业银行经营压力加大。且在首套住房贷款利率政策动态调整机制下,当前许多城市已经放开房贷利率下限,差异化定向降息下,以LPR下调推动房贷利率下调的必要性下降。
温彬认为,后续LPR的调降,仍有赖于MLF利率下调和银行负债端成本节约的累积效应;且央行认为当前的实际利率水平已较为合适,短期继续引导LPR下降的空间相对有限。“但通过差异化的‘定向降息’,刺激地产等需求,支持实体经济重要领域和薄弱环节,仍是政策引导方向。”
此前温彬预计,今年5年期以上LPR或继续小幅调降10bp左右。而王青则认为,尽管3月楼市回暖势头较强,但可持续性仍有待进一步观察,“接下来为尽快引导房地产行业实现软着陆,不排除上半年单独下调5年期以上LPR报价10至15个基点的可能”。
(本文转载自21世纪经济报道 ,如有侵权请电话联系13810995524)
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