厚朴投资俱乐部:第九周交流精选1204-1210

西安交通大学管理学院
2021-12-19 20:08 浏览量: 2429

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星期二

14

2021.12

厚朴投资俱乐部目标:搭建一个投研共享平台,为投资爱好者提供一个交流和互动的平台,通过大家各自擅长的领域做研究共享。

厚德载物,斫雕为朴;

人人分享,人人收获。

第九周投资交流精选

Chapter 1

荣海娇

分享主题:《房地产行业分享》

市场上对于房地产的观点因存在不同动机,难以做到完全客观,荣海娇同学结合行业内的信息和数据,还原房地产市场更客观的分析角度,分享分为四部分:1.宏观经济发展情况2.房地产对宏观经济的影响及产业地位3.房企从业者面临的严峻形势和风险情况4.对于2022年房地产趋势研判

宏观经济发展情况

01

近年来我国和其他经济发达体PMI走势受全球贸易局势恶化、疫情后发达国家经济复苏乏力,而我国疫情控制领先使得实体产业恢复较快。2020年三月份后,PMI指数已经超越了欧美日发达经济体率先复苏。但随着发达经济体的货币宽松以及相关政策刺激,而我国实体经济产业恢复迅速进而采用稳健货币政策,使得我国后期实体产业复苏放缓,目前,已经完全落后于发达国家。21年三季度,我国GDP增速实际已经破五,下降到4.9%,与二季度环比下降了三个百分点,其中主要是受到工业和房地产以及建筑业负增长的影响。

房地产对宏观经济的影响及产业地位

02

房地产对于宏观经济的影响和产业地位,我们提出来经济发展动力内外循环的双循环战略,其实双循环来自于三驾马车,未来侧重点有所不同。环境背景有四个要点,第一个是逆全球化加疫情,第二个是海外供给的受限和海外需求不确定性上升,第三个是我们产业面临成本上升和产业难以升级的困境,最后是我们的优势,即中国是唯一一个有联合国产业分类中全部工业门类的国家。我们有41个工业大类,207个中类和666个小类,这其中消费就是最核心的内容。所以我们需要一场为期三年的资本市场的社会主义改造,推进共同富裕是社会主义的金字招牌,消费能力就是共同富裕的重要体现之一。所以我们的住房教育改革首当其冲,其他影响的产业包括游戏,白酒,电子烟,对青少年有影响的领域均成为改革的重点。最近高层提到的房产税立法试点改革,其实也是作为收入再分配方式来减少收入分配差距过大的问题。从投资结构来看,投资结构和杠杆率决定了基建先驱。投资结构角度,房地产和基建投资占据了57%的份额,制造业在刚去完过剩产能的基础上过大刺激的可能性不大,房地产去库存刚结束不久再启动房地产的可能性也不大,能够有效拉动经济的只有靠基建来做先导驱动。基础设施和房地产投资一直是占据固定资产投资的半壁江山。我们看房地产投资和基础设施投资的这个增速图,从历史上看,两者呈现明显的此消彼长的关系,就像一个翘翘板,一旦两者中有一者处于周期的低点时,就会出台措施进行拉动。那么近年来政府大规模的实行减税降费,同时疫情之后财政进一步承压,如果顺应规律进入到小房产、大基建这种阶段,那么我们就会面临财政更为紧张的局面。结合去年政府定向放松楼市,并且大规模获取土地出让金的这个行为,综合判断,未来我们的投资走向是房产基建双驱动的模式。近年来,受外部环境的冲击和美国主导的货币政策影响,从2014年开始,我国出现了明显的资本外流趋势。资本净流出背景之下,背后其实就是外资企业在我国的投资意愿下降,或产业向海外的转移。20年一至八月份,较年初我们减少了1098家外资企业。具体到外汇储备规模变动和房地产政策情况,纵观近五年来外汇市场变化的重要时点,其实都有相应的房地产政策的调整,背后原因就是房地产是唯一一个能够吸收数万亿规模资金,并且具备吸引资金流入预期的一个行业。某一层面上大家会有共识,房地产业是能够慎防金融系统风险爆发的利器。房地产业的重要性不仅仅是产业本身,还是对于宏观经济的稳定器。房地产业有慎防金融系统风险爆发的作用,因此成为稳定经济的压舱石,从外汇储备的变化,就能够预判房地产调控政策的走向,在20年五月份我国外汇储备是31017亿美元。从2019年五月份以来,我国的外汇储备基本上稳定在这个三点一万亿的水平,那么不把房地产作为短期刺激经济的手段,是因为经济呈现去产业化的趋势。从其他数据上应该也能看到,房地产对于GDP的贡献呈现一个逐渐下降的趋势,原因是房地产占固定资产的比例和资产的形成对GDP的增长作用双重下降造成的。今年的土拍,从土地市场的内部因素来看,二批次供地规则发生很大的变化,限地价,限房价,定品质,在这个大规则之下部分地块失去开发经济价值,土拍规则上对房企拿地增加了多重限制,实际上增加了房企的拿地成本。从外部因素上来看,市场转入下行,前期高速扩张的企业暴雷,企业资金面紧张,投资就会更加谨慎。从拿地的企业来看,城建城投拿地的数量会比较多,主要是给各个城市土地市场进行托底。

房企从业者面临的严峻形势和风险情况

03

我国房企面临的严峻形势。今年土拍市场供应量比较少,但是成交率反而会下降。在所有类型的企业中,央企拿地是最为激进的,楼面价也是远超其他各类型的企业。除了央企之外,其次就是地方性的国企,在所有的溢价地块里,央企拿地的数量占比30%,金额占比43%。和其他省市板块的同行交流,这个数据基本上在中部、东部和南部比例差不多都是匹配的,那么近年来房地产开发投资,在固定资产投资中其实一直就扮演着越来越重的角色,占比从原来的20%提高到30%左右,并且它的增速一直是超过固定资产投资,房地产拉动投资的作用明显。这里提到的房地产企业分为三大类,第一类二类央企在本轮集中土拍中大举拿地,一是重点布局一二线城市的,基本上这种企业是属于有规模发展诉求的一些头部的央企,比如说中海、保利、华润;第二类是近期计划进行企业重组合并的企业,这种企业预期在未来的重组中它有一定的话语权,比较典型的是中建,中铁,电建。第三类企业就是民营企业,民营企业当中像龙湖,绿城,资金情况比较稳健,布局城市中会偏一二线,在本次集中土拍中会拿的比较多,但是也都集中于上半年,万科同样是资金状况良好,在目前的投资重心会放在收并购市场,在二一年万科主要投向收并购市场,接盘了多个蓝光、华夏幸福的项目。绿城会在二级市场中寻求合作和收并购。我们从整个土地土拍市场来看,其实拿地更多的是央企和国企,民企在这其中的拿地积极性已经很受打压,一方面是高周转的运营模式资金状况不允许,另外一方面是在现有的土地政策下,利润过窄限制了企业拿地积极性。

对于2022年房地产趋势研判

04

对2022年房地产行业的趋势研判。首先看金融指数M1与地产行业的相关性,其实M1是监测房地产市场趋势的一个核心指标,国家通过财政政策,货币政策调节经济发展状况,这些政策手段最终都会通过货币这个媒介作用到实体经济中,而房地产行业作为一个强周期性的行业,行业会跟随货币环境变化呈现周期性的波动特征。在监测货币环境的相关指标中,M1同比增速和房地产行业的相关度最高,因而,后续分析各个城市的房地产指标同M1同比增速的关系,是来分析预测各个城市市场发展趋势的重要环节。继续看商品住宅销售面积同比增速和百城住宅价格同比增速以及M1同比的关系,货币环境宽松或者收紧,影响房地产市场需求的释放。故商品住宅成交量、成交价格的增速呈现跟随M1的周期性波动特征。另一方面,当房地产市场上行到阶段性的顶峰或者是谷底时,就会引来楼市调控政策,调整市场趋势,同时,房地产对于经济的贡献趋势变动也会带动M1的趋势发生变化。最后这两张图,我们可以从图中看到,21年5月以后,市场进入了一个下行周期。M1是反映企业中短期潜在投资倾向的一个指标,类似于基金周期,完整的周期是四到五年,那么1/4的周期大概是12个半月,也是经济周期的前导指标。所以通过对M1增速的周期研究,在一年预测有效期内,就可以预测城市土地市场的周期,并且提前预判各个城市投资窗口期。根据这个预测,21年的五月份是M1的周期波峰,此后会进入到下行的周期,那么在22年的六月份会进入实质性下降的阶段,预计在2023年的七月份就会进入到谷底。那么到明年一季度政策导向,各种说法很多。按揭贷款是盘活当前房地产市场陷入死局的最佳手段,我们今年对房地产形势的研判,是最为严峻时刻了,历史冰点就是通过推演房企的降杠杆的逻辑,销售回款就是打通房企降杠杆通道的最核心的环节,那么目前问题就集中在按揭贷款额度不足,调整这个指标是没有违背房住不炒的,更是体现了这个房地产市场稳定健康发展的一个思路,因为资金要形成一个良性循环。各地的土拍遇冷或将是土地政策调整的一个契机,但是政策角度总体对二手房是利空的。最后补充下对近期降准的看法,有人判断降准可能又将给房地产带来风口,个人认为虽然本次降准为全面降准,但因国家大的政策导向还是促进消费,银行此时不会将主流资金流入到房地产领域。资金还是会流入到以新能源为主的类似领域,即便部分流入地产,也仅利好比较稳健的央企和国企,所以短期内对于房地产来说没有太大促进作用,部分区域房产销售可能火热,但是整体对地产行业不会有太大影响,并不算是一个地产利好。

Chapter 2

厚朴投资俱乐部

分享主题:《中央经济工作会议的五大主线》

2021年12月10日,中央经济工作会议通稿公布。会议首次以“三重压力”描述中国当前的经济现状,充分表达了政策层对短期稳增长的重视。一方面,会议强调逆周期政策要加力稳增长,另一方面部分跨周期的调结构政策将做出相应调整、纠正前期遇到的问题。

国家担忧经济,政策稳字当头,预计经济仍将保持一定增长

01

本次会议首提“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”,重提“坚持以经济建设为中心”(以往提及年份:1998、2001、2005、2014、2018),也延续了11月总理座谈会以来的“六稳、六保”、稳定宏观经济大盘”等表述,对经济担忧加大已成各方共识。因此全文突出一个“稳”字,包括“稳字当头、稳中求进、稳健有效”等,且迎接二十大,应是经济、社会、政治等各方的“社会大局稳定”。

政策布局具备稳健、自主、协调、有效、前端等特点,财政稳,货币宽,加强货币和财政配合

02

1.政策实施呈现出:1结合+1协调+有效前端。1结合:政策布局更重跨周期和逆周期结合,以我为主,我们理解“逆周期”要求政策更重视当下,预计短期政策力度不受美国等海外收紧掣肘。1协调:财政和货币政策要协调联动,预计可能的手段包括疫情期间的财政贴息+央行专项再贷款,货币配合央行发债节奏,风险化解同发力(央行金融稳定再贷款、地方再融资债券等)。有效前端:强调稳健有效和前端发力,政策落地和执行可能更快更好。2.财政政策:会议延续1206政治局会议的提法,即“财政政策要提升效能,更加注重精准、可持续”,预计赤字率可能略收,但真实财政下达资金预计不少。“保证财政支出强度,加快支出进度,适度超前开展基础设施投资”等要求财政节奏更重前端有效。此外,还提出“减税降费”和“坚决遏制新增地方政府隐性债务”,后续将继续落实显性和隐性债务合并。3. 货币政策:会议延续1206政治局会议的提法,即“稳健的货币政策要灵活适度”,预计货币政策稳中有松,流动性维持合理充裕,支持小微、科技、绿色等结构性工具将成常态,更重小微。2次降准叠加结构性工具落地后,LPR调整接近最小步长,可能再降息。本次会议删除“保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配,保持宏观杠杆率基 本稳定”,预计稳信用诉求更强,明年宏观杠杆率可能上行。但在央行货币政策框架下,社融不会大幅偏离名义GDP。

扩大内需关注技改、专精特新和基建,未提消费,房地产短期维稳,长期重视“良性和健康”

03

1.关注制造业技改、专精特新,基建发力,如“提升制造业核心竞争力,激发涌现一大批专精特新企业,适度超前开展基础设施投资”等。2. 未提消费,并非不重要,稳增长离不开消费,我们理解疫情扰动下,短期促消费政策落实场景和手段有限,未来仍需关注汽车家电等消费政策。3.房地产延续“房住不炒”总基调,预计短期政策继续纠偏维稳,个贷和开发贷等有望边际宽松,“满足合理住房需求和因城施策”下,也可能看到部分城市限购限贷等政策调整;中长期房地产发展模式将注重“租购并举、保障房建设”,并有望以此拉动房地产投资增长。

5大纠偏,先立后破,正本清源,回应“误解”

04

会议提到了5个方面的纠偏,是“正本清源”,纠正“运动式”行为,也是回应社会关切,澄清“误解”。会议开篇提出“调整政策和推动改革要把握好时度效,坚持先立后破、稳扎稳打。必须加强统筹协调,坚持系统观念”,中财办副主任韩文秀解读时也指出“防止急于求成。要保持战略定力和耐心,不把长期目标短期化,系统目标碎片化,不把持久战打成突击战”。对此,会议指出“需要正确认识和把握”5个方面,包括共同富裕、资本、初级品供给、重大风险、双碳等。我们理解如下:

1.共同富裕开展,效率仍然重要,分好蛋糕需要以做大蛋糕为前提,提示关注年底将发布的《共同富裕行动纲要》,在相关政策的颁布和执行中应会考虑经济增速、效率,而不会盲目寻求“公平”,也提示关注后续在解决收入、城乡、区域不平衡过程中可能会开展的税收调整、鼓励三次分配、乡村振兴和区域协调政策等。

2.发挥资本的积极作用,也要防止资本野蛮生长,对比去年提法,应是从偏重规范到偏重引导。

3.初级产品供给保障,注重节约。主要强调了两件事:1)节约资源,包括节约生产资源和绿色低碳消费(关注新能源车)。2)油气等能源安全和粮食安全。

4.防范化解重大风险要精准、要多方配合。会议强调“稳定大局、精准拆弹”,“压实地方、金融监管、行业主管等各方责任,压实企业自救主体责任”,化解风险要有充足资源,广泛配合”,意味着化解风险更强调精准性(比如针对某地产公司的个体行为精准拆弹),化解的方式各方资源要广泛配合,预计包括中央(财政、货币)、地方、市场化(金融机构)和企业自身(企业自救)等资源。

5.双碳:不搞“冲锋式达峰”和“运动式减碳”,国企要带头保供稳价,新能源发展空间也将更广阔。会议指出“实现碳达峰碳中和要坚定不移推进,但不可能毕其功于一役”,应是指不能搞“冲锋式达峰”(例如部分省市今年上半年能耗反而增加),也不能搞“运动式减碳”,例如三季度以来拉闸限电。“新增可再生能源和原料用能不纳入能源消费总量控制”,表明新能源上游高耗能材料使用限制放宽,新能源发展空间更大。“确保能源供应,大企业特别是国有企业要带头保供稳价”,表明不能运动式、一刀切地减碳,上游原材料供给受限将改善。

其他可以关注的重点

05

如数字、科技、要素市场化、注册制、 国企改革、区域协调、民生、就业、养老、生育、逃废债等。

以上图片来自网络

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