课程海报

主讲：林德良

课程内容及讲师介绍

本学年《房地产投资》的最后一堂课，在课程主讲人张平的邀请下，国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事、越秀房托基金管理人董事会主席林德良为MBA学员们带来了一次最具实战的总结课程，从实际房地产投资项目案例以及写字楼/零售商业业态资产管理体系、运营能力等方面全面阐释了商业地产的评估及管理方式。

第一阶段，课程助教、越秀商业地产投资管理公司写字楼事业部副总经理黄钰麟先对越秀已完成或进行中的商业地产投资项目做了案例分析，从产业、行业、产品、服务画像、智能科技等方面阐释资本运作及资产管理的实际应用，其中同学们对科技办公的高效应用如何提升资本运作优势挖掘表现出了浓厚的兴趣。以广州环贸中心（GZ ICC)项目为例，应用越秀地产写字楼建设3.0标准，在设计阶段便由多方介入提供运营建议，提前将绿色环保及智能科技的相关设计和设备应用在项目中。该项目落成后取得多项建筑设计奖项并获得潜在客户诸多认可，业主以及资本方通过这样的方式提升远期收益和客户的持续青睐。

第二阶段，林德良为同学们讲授资产管理和资本运作的体系理论及应用。资产管理的核心是产品设计能力、招商租户结构设计以及收益管理。所有的设计都影响着商业地产项目未来的估值，因此设计先行钱要花在刀刃上，设计阶段就应该考虑到增加未来估值方方面面的方法和手段。

林德良指出，在资产管理方面，业主对写字楼普遍的做法是一方面尽量将公摊面积加到有价值的业态上以提高资产收益率，另一方面将部分办公单元尽量拆分且设置在中低区，以丰富产品类型，同时增加收益率及平衡资产的运营风险及综合收益。同时对于办公、零售、商场等商业地产来说，公区是所有租户共同拥有的部分，涉及到招商以及安全类的改造和重建都应由开发商（投资方）出资实施，如外立面和室内设计的破损维修、消防等机电设施和通道的维护和翻新等；而涉及到提升运营体验的改造或重建都应由物业公司出资实施（事实上出自租户的物业费用），如外立面的提升、室内设计或标识设计日久翻新、店招统一及提升设计等。

在资本运作能力方面，三大能力影响着资本和项目的走势，股权融资能力、债权融资能力和财务风险管理能力，这也是考验资本方资本运作能力的三大标尺。项目地段再完美、资产设计和运营再优质，如果资本跟不上也无法获得更好的估值，烂尾楼项目比比皆是，没有良好的资本运作能力和机制，就缺乏良好的抗风险能力，甚至在资本退出前只能功亏一篑。除此之外，林德良还详细介绍了零售商业管理体系“十大方法”，并在课程最后用15分钟为同学们分析了PDP性格测试并给予了职业指导。同学们在连续四周的课程中收获了知识和友谊，也开阔了视野，助教、各组组长和每次课堂中踊跃互动的同学还收到了主讲人本人非常喜欢的书籍《沉思录》，希望同学们能沉下心静静思考并有所得。

焦富凯（地产）2019级MBA

我在房地产行业工作，负责设计和工程管理，公司主要投资开发项目类型为商业地产，以北京的写字楼和产业园区为主。通过对越秀REITs的学习，让我对商业地产投资有了更多了解和思考。非常感谢老师们的精心安排和精彩讲解，使我们对商业地产投资有了更高的视角和更完整的思考，也希望能通过课程的学习对商业地产投资从理论到实务都有更全面的了解。

王绍山（法律） 2020级MBA

对于从事法律工作的我而言，本次课程的案例教学法好处是，通过对各个问题、实例或虚拟案例的讨论，提升了我如何解决问题的分析能力。我不是通过死记硬背具体的知识点去学习REITs，而是通过学习、研究大量的问题、实例来掌握其精髓与原则。林德良老师在课程中不断提问，与我们一起就某个问题、实例或虚拟的案例进行讨论，引导大家总结出关于REITs的各种商业规范、财务政策、执行层面之间的关系。

吕政楠（互联网）2019级MBA

我在互联网AI行业工作，对房地产和金融不是很熟悉，但对各城市经济有一定了解，对信息产业发展状态有粗浅认识。该课程对REITs的讲解，让我对商业地产投资有了更深刻的理解，特别是评估模型和理论体系，与我们做商业计划的逻辑基本一致，评估角度也非常细致合理，课程让一个房地产外行也懂得些这个行业的价值评估方法论，可以说受益匪浅。

邹德帅（民航）2020级MBA

我在国企航空公司工作，对房地产十分感兴趣，也赶上过其红利，但从未接触过商业地产开发交易。感谢张老师和林主席的教学，感谢组长组员们的引导，一堂课短短三个多小时，启发良多。大宗交易与商品房买卖也有很多相似之处，区位选择、质量把控、空间布局、物业服务和配套、外观等诸多要素都需要谨慎把握。尽管将来不会从事商业地产相关活动，但这门课对于我的生活，以及对我更加深刻认识地产行业都有巨大帮助。希望在未来的学习中可以和老师同学们多多交流，不断进步。