2020年11月15日下午，应重庆大学MEM联合会FE俱乐部邀请，融创中国西南区域重庆置地公司市场客研部总监肖越，以重庆房地产市场分析为主题，给MEM同学们带来了精彩分享。

重庆本土房地产市场的区域式发展模式，与其他地区的环形发展模式存在很大的不同，具有特殊的研究价值。肖总主要从以下八个方面对重庆本土的房地产开发市场进行了分析。

1.宏观政策解读

肖总主要从楼市政策和金融政策两方面进行了解读。楼市政策包括放宽用地指标调整和开发时限、税房起征点上调11%、成渝公积金互认等，楼市政策趋于宽松，持续刺激市场活力，促进去化商办长库存；金融政策主要是“三道红线”对房地产企业的影响，限制了一些企业通过高负债拿地实现增长的模式。但从长远来看，加大了对房地产企业的监管力度，对企业的营销、投融资、产品定位、成本管控要求更高，更有助于房地产行业良性发展。

2.主城区土地市场

通过近10年，重庆主城区土地供销价走势对比，土地市场量跌价涨，近几年土地供应面积维持在2万亩左右，但是由于规划容积率不断调低，导致建设体量不断下滑，土地楼面价不断攀升。

北部热点板块及都市核心区地价破万，内环以内供地愈发稀缺，西区的白市驿、陶家、西彭板块成交地价在4000以下，发展潜力较大。

预计2021年上半年可供应土地12650亩，占21年全年的66%，新增可建体量北区占30%，西区占23%。西永、蔡家等开发成熟板块起拍价逐渐走高，白市驿、陶家等新兴板块尚处于开发初期，有科学城规划支撑，具备价值洼地机会。

3.主城区商品房市场

商品房市场整体走势平稳，价格稳中有升，1-4月受疫情影响成交同比腰斩，5-10月销量恢复去年同期水平，预计年底冲量放价力度高于去年同期。

其中住宅市场量跌价涨，存库略有上升，有刚需支撑走量，整体短期存销比维持在5.2个月。商业市场量价大幅下滑，商住价格倒挂，短期存销比30个月，长期库存突破2000万方，存销比约为15年。商铺主力成交面积20-80㎡，未来主力供应区域集中在渝北中央公园、悦来、空港，巴南鹿角、高职城，沙坪坝西永等板块。

主城区今年商业成交主要集中在李家沱、大学城板块，依靠成熟地段低价走量；主城区商业成交TOP20项目基本分布在城市拓展区，热销单价集中在8000-10000元/㎡，以社区底商为主。

公寓市场成交均价约为住宅的8折，成交量同比下滑4成左右，LOFT和SOHO价差逐渐缩小，短期存销比30个月，中期库存约1227万方，存销比约14年，未来供应主要集中在渝北区。

4.主城区二手房市场

目前市场二手房存量约为30万套，位居全国第一，近一年月均成交量约为1万套，存量去化周期约为30个月。9月成交均价为12518元/㎡，较去年同期下滑约8%，一二手房价格从去年倒挂关系转变为二手房价格低于新房价格，冲击刚需市场，主力供需区域主要集中在主城五区（江北、渝北、南岸、沙坪坝、九龙坡）。

5.重庆区县市场

融创、龙湖、万科纷纷下沉区县，金科、碧桂园、恒大持续区县深耕。

布局方向：布局聚焦一个小时经济圈如璧山、江津、永川等，择优进入渝东北、渝东南区域核心城市，如万州、开州、黔江等。

进驻方式：以招拍挂为主，例如万科进驻永川，除招拍挂拿地外，房企还通过收并购、后期参股等多种渠道完成对区域市场的布局。

6.各品牌房企业绩表现

1-10月，TOP10房企业绩分化显著，前四房企（融创、龙湖、金科、万科）同比下滑20%-30%，各房企2020年销售目标完成率集中在60-70%，龙湖、万科、旭辉不到60%，4季度销售压力较大，预计供货节奏将加快，营销政策力度将加大。

7.疫情对客户需求影响

疫情期间通过对52000多组意向客户和老业主的调研，覆盖西南5省，14个城市，110个在售项目，深入了解疫情对客户购房意愿和需求的影响。

• 购房计划：新增购房需求客户为12.1%，取消购房计划客户为10.9%，对市场容量影响有限；

• 购房预算：近30%客户降低购房预算；

• 客群影响：疫情促进了刚需/改善客户的置业需求；跨省投资/文旅度假客户置业需求负向影响较大，但是近郊5+2微度假文旅产品机会凸显；

• 城市分化：疫情对省会城市的楼市负面影响有限，人口持续导入，市场刚需支撑；对三四五线城市的楼市影响明显，尤其是对投资者信心打击较大，叠加春节返乡置业客群的流失，造成区县内生型市场愈发困难。

结论：市场容量总体平稳，客户购房预算有所下降，全年销售额会受影响。

8.市场趋势判断

• 未来9个月政策收紧可能性不大，长库存业态存在解套机会，新城开发和产业投资的政策倾斜将加强；

• 土地市场受地方财政影响，将加快供地节奏，主城区居住类用地价格预计持续走高，商办、产业类用地成本将下滑；

• 主城区品牌房企竞争加剧，抢占市场份额的核心竞争力聚焦在融资能力、营销能力、成本管控力上；

• 受成渝一体化国家战略逐步落地影响，渝西重点区县城镇化率将明显提高，投资量将出现大幅提升；

• “强强联合、抱团过冬”的行业共识将持续加强，合作难度和门槛将变低，未来一年合作机会将更多；

• “产品创新、服务升级”是未来实现项目溢价的主要途径，通过不断解决客户痛点的产品更新迭代和增值服务建立优势。

最后，肖总对融创在重庆的两个明星产品：重庆融创壹号院、融创隐溪晓院进行了分享，展示了融创公司在重庆当前的市场环境下如何前行，也展示了融创公司对重庆房地产未来市场持续看好的信心。

“危机之中的机遇同样有很多”，肖总分享这个观点的同时，认真热情回答了在场MEM同学们的众多问题。

编辑：煊彧