中国人似乎非常热衷于买房。

过去20年，中国主要城市经历了房地产市场的持续性繁荣。借助经济飞速增长的浪潮，购房者纷纷在各个城市甚至海外抢购房产。

毫无疑问房价非常高昂。这在北京、上海、深圳和厦门等几个主要城市尤为明显。首先，这些城市的住房供应紧张，需求还非常高。

其次，这些城市的房价租金比(房价除以年租金)太高了。如果房价正确反映房产的基本面价值，那么这一比值就不会那么高。

教授简介

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英文简历

秦雨

新加坡国立大学商学院

房地产系副教授

美国·康奈尔大学应用经济与管理博士

教研领域：环境经济学、城市经济学、中国经济等

房地产泡沫可能正在这些城市酝酿。主要是因为人们期待未来房价会继续上涨。

麻省理工学院经济学教授James Porteba对此给出了合理的解释。买房的花费不菲：你必须支付抵押贷款、房产税、维护费用，同时还要放弃其他投资机会。

然而，如果未来房价上涨，资本增值可能会抵消部分甚至全部成本。如果拥有住房的净成本低于租金，人们就会选择买房而不是租房，反之亦然。

但没有人能够准确地预测未来房屋出售时的价格。人们只能根据自己对房价上升率的预期来猜测。因此，如果人们预期房价会上涨，拥有住房的成本就会降低(因为买家将享受更高的资本增值)，这就增加了对住房的需求。换句话说，对住房市场的更多乐观情绪将增加住房需求。

在我看来，房价预期在解释中国的买房狂热中扮演着重要的角色。

▲中国上海城市居民楼层叠交错(AFP资料图片)

过去的20年里，人们相信中国的房地产市场永远不会崩溃。房地产一直是GDP增长的重要支柱。因此，中国购房者相信政策制定者永远不会让房地产市场下跌。

中国学者朱宁教授在其2016年出版的《刚性泡沫》一书中指出，这正是一个即将出现的“刚性泡沫”。

同年，另一组来自中美两国大学的学者发表了一篇论文，支持了购房者对房价增长率的预期。买家预计中国一、二线城市的房价年涨幅在4.5%至7.3%之间。虽然预期增长率似乎很高，但实际增长率甚至更高。

中国政府已经注意到了这种增长。2016年，习近平主席在十九大上表示：“房子是用来住的，不是用来炒的。”这一言论暗示人们降低对住房投资的投机性回报的预期。这也是中国政府在过去五年中经常强调的一点。

最近的恒大债务危机和房产税改革试点可能会进一步降低公众对房价增长的预期。根据中国人民银行最新发布的2021年第三季度城市储户调查，只有19.9%的受访者预计下一季度房价会上涨，而在2020年第三季度和2019年第三季度的这一比例分别为25.1%和29.3%。

▲中国广州恒大地产楼盘前行人路过(AFP资料图片)

较低的预期意味着什么？拥有住房的成本将增加，因为预期的资本增值变得更少。因此，更多的人可能会从买房转向租房。这将导致房价下降和租金上涨(以及房价租金比下降)。

与此同时，房地产市场的交易量可能会下降，因为卖方可能不愿以较低的价格出售房产。房地产市场短期内活跃程度可能下降。

中国政府不希望看到房价大幅下跌。它希望人们对房价的预期是“软着陆”而不是“硬着陆”。

要实现这一目标，我们需要理解人们的期望是基于他们的信念形成的，并通过获取信息更新他们的信念。关于人们如何通过获取信息并形成对房价的预期，学术界对此越来越感兴趣。

例如，人们可能会受到社交网络的影响——来自哈佛大学、纽约大学和Facebook的研究人员发现，那些距离遥远的Facebook好友如果最近经历了房价大幅上涨，本人就更有可能从租房过渡到买房。他们还会购买更大的房子，甚至为特定的房子支付多到不合理的价钱。

另一篇密歇根大学发表的关于住房预期的论文指出，政策制定者可能不想让更多的信息广为人知，因为大众可能不知道他们应该关注哪些信息。相反，政策制定者应该向购房者提供有限但相关的信息，或引导他们权衡和理解各种信息。

今年8月，中国开始采取行动规范财经新闻相关的微信公众账号，因为此类信息的质量无法保证。误导信息可能会在社交媒体上广泛传播，进而错误地影响读者的预期。

总的来说，在“房子是用来住的，不是用来炒的”的原则下，中国的房地产投机将走向结束。最近的恒大危机和房产税改革试点可能会进一步降低购房者对中国房价增长的预期。但如何温和地降低这一预期，需要对信息披露方面进行更细致地管理。

文章英文版首发于联合早报旗下英文网站ThinkChina

原文标题为Housing Price Expectations Need a Soft Landing

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作者：秦雨，新加坡国立大学商学院房地产系副教授