“历史仿佛是一位编年史家，漠然而执著地使一段又一段历史彼此相连，从不同的时代和不同的地点回顾那些星光灿烂的时刻，它们就像永恒的夺目的星星，照耀着暂时的黑夜。”

——奥地利著名作家斯蒂芬·茨威格曾在《人类的群星闪耀时》这样讲述历史的前行力量。

一直以来，大家都说中国的房地产是“政策市”，事实上的确如此，在特色社会主义市场经济下，房地产市场的培育与发展，离不开政策之手的点拨，也正是在多方调节之下，中国的房地产事业一直稳步前行着。

从福利分房到住房改革，再到如今商品房的更新迭代，杭州的房地产一直走在全国前列，楼市政策也在有形无形之中影响着杭州市场的步伐。如今，杭州楼市过热现象频现，限制性政策加身，调控政策会长期持续吗，市场将如何走，购房者该如何自处？

本期《城就70》系列，凤凰网房产对话浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授，贾教授见证了杭州楼市发展变化，且对政策市场深有研究，我们一起聊过往展未来，共话购房者置业大计。

浙江大学管理学院教授，浙江大学房地产研究中心主任

贾生华教授

Q：凤凰网房产

A：浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授

贾老师您好，在杭州的楼市发展史上，调控政策也发生过一些重要的作用，可否依据政策的演变，将杭州的楼市划分出几个不同的发展周期？

1997年的时候杭州成立第一个土地储备中心，成为全国学习的榜样，住房制度改革方面，2001年杭州公房出售比例就已达到百分之八九十，领先全国，此后又有允许公房上市政策，让杭州包括浙江其他地方老百姓购房的意识较早形成。

另外，房地产金融政策对市场促进也起到重大的作用，其中最主要的是个人购房*政策。新世纪初期，国家为了鼓励商品房市场的发展，大力发展住房信贷，杭州老百姓市场投资意识比强，很多人率先*买房，从而促进了房地产市场的发展。

第二阶段：从2003年到2008年是杭州的房地产处于快速的发展一个时期。

得益于杭州土地、住房制度改革较早的启动，杭州房地产事业快速发展，这一时期不管是房价还是老百姓的市场参与度都是领先全国的，像温州、台州、义乌等浙江民间资本较为雄厚，参与市场的热情也比较高，如温州炒房团全国知名，所以就全国市场而言杭州是走在前面的。

2003年的时候，国家政策层面发生了重要变化，国务院发出通知要促进房地产市场稳定健康发展，其中提及房地产泡沫及风险。这一阶段政策上，杭州主要落实中央的一些要求，如2005年提出要稳定和控制房价，2007年提出要加强住房保障，“五房并举”解决中低收入家庭的住房困难，努力改进住房保障体系。

第三阶段：2008年到现在，政策和市场一种反复博弈和对峙的状态。

经过前面十几年的市场培育，房价上涨较快，市场过热迹象明显，国家稳定房价的政策也取得一定的效果。但2008年开始，国家对房地产的政策又发生了较大的转折，因金融海啸的影响，为应对外部的冲击，国家出台了著名的4万亿的刺激经济的计划。从2008年9月到12月，中央和地方连续出台了房地产的救市政策，市场政策彻底从抑制房地产过热到刺激房地产转变。

2008年底到2011年，杭州房地产市场快速扩大，房价也上了一个大台阶，2012年、2013年政府又加强了调控，尤其是金融方面的收紧，这就导致2014、2015年杭州市场处于比较低迷的状态，但是房地产市场低迷给宏观经济发展带来一定压力，2015年限购政策又陆续被取消，2016年初又启动了去库存、推行棚改等政策，导致直到现在都持续的过热市场状态。

市场一过热，又把限购政策拿了出来，事实上到目前为止限制性政策还在不断地加码，但效果还没有完全显现出来。如果限制性措施进一步增加的话，也许出现新的市场调整。所以说，从2008年到目前整体情况应属于政策和市场博弈的一个时期。

当前杭州限购限价、土拍双限，新的调控手段频出，您是如何看待这些*策的，这些会是阶段性的还是持久的？

在现代市场经济条件下，政策和市场是两种基本的机制。在全面深化改革的相关文件及十九大以后也反复强调，要让市场发挥决定性的作用，同时更好地发挥政府的作用，也就是说两只手是不可偏废的。

从房地产来说的话，我预计在接下来相当长的一段时间内，仍然是市场和政策的一个博弈的过程，或者是较量的过程。目前把限制性政策做到十分极致的状态，不会是一个常态，这些应是一个阶段性的应对市场过热的措施。

历史经验表明，一旦房地产市场回归正常的情况下，这些限制性的政策也会有序退出或调整，而如果市场真的不好，相关政策也会变得更加友好起来。