<p style="line-height: 2em;"><span style="font-family: 微软雅黑;color: rgb(57, 57, 57);letter-spacing: 0;font-size: 16px"><span style="font-family:微软雅黑">【</span><a href="https://www.mbachina.com/" target="_blank">MBA</a>中国网讯】</span>“历史仿佛是一位编年史家，漠然而执著地使一段又一段历史彼此相连，从不同的时代和不同的地点回顾那些星光灿烂的时刻，它们就像永恒的夺目的星星，照耀着暂时的黑夜。”</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">——奥地利著名作家斯蒂芬·茨威格曾在《人类的群星闪耀时》这样讲述历史的前行力量。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">一直以来，大家都说中国的房地产是“政策市”，事实上的确如此，在特色社会主义市场经济下，房地产市场的培育与发展，离不开政策之手的点拨，也正是在多方调节之下，中国的房地产事业一直稳步前行着。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">从福利分房到住房改革，再到如今商品房的更新迭代，杭州的房地产一直走在全国前列，楼市政策也在有形无形之中影响着杭州市场的步伐。如今，杭州楼市过热现象频现，限制性政策加身，调控政策会长期持续吗，市场将如何走，购房者该如何自处？</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">本期《城就70》系列，凤凰网房产对话<a href="http://emba.mbachina.com/index/detail/56.html" target="_blank">浙江大学</a>房地产研究中心主任贾生华教授，贾教授见证了杭州楼市发展变化，且对政策市场深有研究，我们一起聊过往展未来，共话购房者置业大计。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em; text-align: center;"><img src="https://static3.doxue.com/uploads/2019/09/20/00c4353be3ce46d3896f0cc596130bcc.jpg"></p> <p style="line-height: 2em; text-align: center;"><strong>浙江大学管理学院教授，浙江大学房地产研究中心主任</strong></p> <p style="line-height: 2em; text-align: center;"><strong>贾生华教授</strong></p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">Q：凤凰网房产</p> <p style="line-height: 2em;">A：浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">Q：贾老师您好，在杭州的楼市发展史上，调控政策也发生过一些重要的作用，可否依据政策的演变，将杭州的楼市划分出几个不同的发展周期？</p> <p style="line-height: 2em;">A：中国的房地产发展历史还比较短，可以说是国家的政策和改革促进了市场的发展。整体来说，可分为三个阶段。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;"><strong>第一阶段：</strong>2003年以前，这一阶段是以市场培育为重点的一个时期，通过改革、政策促进商品房市场的发展。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">90年代，我国进入城市化初期，特别需要资金的筹集和城市建设的大规模发展。当时主要是通过土地、住房改革及房地产金融三大政策来促进房地产市场化，而杭州在全国起了一个带头的作用。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">1997年的时候杭州成立第一个土地储备中心，成为全国学习的榜样，住房制度改革方面，2001年杭州公房出售比例就已达到百分之八九十，领先全国，此后又有允许公房上市政策，让杭州包括浙江其他地方老百姓购房的意识较早形成。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">另外，房地产金融政策对市场促进也起到重大的作用，其中最主要的是个人购房*政策。新世纪初期，国家为了鼓励商品房市场的发展，大力发展住房信贷，杭州老百姓市场投资意识比强，很多人率先*买房，从而促进了房地产市场的发展。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;"><strong>第二阶段：</strong>从2003年到2008年是杭州的房地产处于快速的发展一个时期。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">得益于杭州土地、住房制度改革较早的启动，杭州房地产事业快速发展，这一时期不管是房价还是老百姓的市场参与度都是领先全国的，像温州、台州、义乌等浙江民间资本较为雄厚，参与市场的热情也比较高，如温州炒房团全国知名，所以就全国市场而言杭州是走在前面的。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">2003年的时候，国家政策层面发生了重要变化，国务院发出通知要促进房地产市场稳定健康发展，其中提及房地产泡沫及风险。这一阶段政策上，杭州主要落实中央的一些要求，如2005年提出要稳定和控制房价，2007年提出要加强住房保障，“五房并举”解决中低收入家庭的住房困难，努力改进住房保障体系。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;"><strong>第三阶段：</strong>2008年到现在，政策和市场一种反复博弈和对峙的状态。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">经过前面十几年的市场培育，房价上涨较快，市场过热迹象明显，国家稳定房价的政策也取得一定的效果。但2008年开始，国家对房地产的政策又发生了较大的转折，因金融海啸的影响，为应对外部的冲击，国家出台了著名的4万亿的刺激经济的计划。从2008年9月到12月，中央和地方连续出台了房地产的救市政策，市场政策彻底从抑制房地产过热到刺激房地产转变。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">2008年底到2011年，杭州房地产市场快速扩大，房价也上了一个大台阶，2012年、2013年政府又加强了调控，尤其是金融方面的收紧，这就导致2014、2015年杭州市场处于比较低迷的状态，但是房地产市场低迷给宏观经济发展带来一定压力，2015年限购政策又陆续被取消，2016年初又启动了去库存、推行棚改等政策，导致直到现在都持续的过热市场状态。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">市场一过热，又把限购政策拿了出来，事实上到目前为止限制性政策还在不断地加码，但效果还没有完全显现出来。如果限制性措施进一步增加的话，也许出现新的市场调整。<strong>所以说，从2008年到目前整体情况应属于政策和市场博弈的一个时期。</strong></p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">当前杭州限购限价、土拍双限，新的调控手段频出，您是如何看待这些*策的，这些会是阶段性的还是持久的？</p> <p style="line-height: 2em;">在现代市场经济条件下，政策和市场是两种基本的机制。在全面深化改革的相关文件及十九大以后也反复强调，要让市场发挥决定性的作用，同时更好地发挥政府的作用，也就是说两只手是不可偏废的。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">从房地产来说的话，<strong>我预计在接下来相当长的一段时间内，仍然是市场和政策的一个博弈的过程，或者是较量的过程。</strong>目前把限制性政策做到十分极致的状态，不会是一个常态，这些应是一个阶段性的应对市场过热的措施。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">历史经验表明，一旦房地产市场回归正常的情况下，这些限制性的政策也会有序退出或调整，而如果市场真的不好，相关政策也会变得更加友好起来。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">从2016年以来，杭州房地产市场调控政策不断加码，当前调控主要目的是什么，您觉得未来会怎么走？</p> <p style="line-height: 2em;">目前调控政策可能主要聚焦于房价。价格是所有市场信息的一个枢纽，包括供求关系、市场信心和市场情绪等各方面的总表现。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">但价格不应单是调控的最终目的，<strong>随着房地产市场的价格及市场情绪的稳定，下一步应该会向供求关系协调发展走。</strong></p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">按照我们国家的高质量发展的要求，未来的房地产市场和房地产政策都应该围绕城市高质量发展和城市生活更加美好的方向来走。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">未来，杭州的旧区改造整顿提升这些方面预计会有更多关注，<strong>而房地产市场像绿色环保生态、商品房品质等方面，还有很大的提升空间。</strong></p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">不少人将“限价+摇号”政策看作政府给的红利去抢低价房，造成市场过热现象，您怎么看？在楼市政策影响下，购房者应如何看待自己的置业需求呢？</p> <p style="line-height: 2em;">买房也不能光看价格，因为限价和摇号政策在稳定房价的同时，事实上有一定的负面效果，如对房地产的质量的影响。另外价格倒挂红利这只是一个短期现象，随着调控政策的积累效应，市场会逐渐平稳，政府可能也就不需要对价格过度敏感。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">前面也讲到价格是一个综合信号，从未来的发展看，政府不会仅关注价格，品质和高质量发展，才是要解决的重点问题。从购房者角度而言，购房是一个家庭长期的消费和投资支出，唯一地看价格事实上是一个误区，<strong>应该将价格和品质结合自身需求综合考虑，不能一味地去图便宜。</strong></p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">您觉得房地产理想的状态是怎样的，杭州房地产市场何时能达到这种状态？</p> <p style="line-height: 2em;">理想的状态应该是回到房地产行业对城市发展起着促进作用，市场各方面的参与者都是公平的，都是可持续的一种状态。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">比如就开发商而言，不会长期暴利也不会长期大范围的亏本，而随着市场的平稳发展，供求关系回归到正常状况，购房者的选择多了，那么开发商多样化的可能性也就大了，如果品质有差异那么价格也可以有不同，这样一个多层次的多样化的，有多种选择的市场，才是一个好的市场。也只有这样，市场才会比较持续和健康发展。</p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">杭州的房地产市场如今很难说何时会达到理想状态，但应该是越来越近了，市场和政策两只手一直在相互配合，<strong>总体上我们是在朝着可持续的健康的市场在走，对杭州未来的持续发展我们都充满期待。</strong></p> <p></p> <p style="line-height: 2em;">转自：凤凰网房产杭州站</p> <p style="line-height: 2em;"></p>

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