【MBAChina网讯】

贾生华：浙江大学管理学院服务科学与运营管理学系教授，博士生导师，浙江大学房地产研究中心主任。研究领域：房地产市场，房地产投资，公司治理等。

在这个变化不断的时代，面对起起伏伏的房价，大多数人都是“谈房色变”的。因为房子是一件可能耗尽家底的必要商品，谁都不想错过最佳时机、高价买房。

然而，什么时机才是最合适的呢？随着2018年各类限制性政策的出台，中国房地产市场如同刚需购房者的情绪，算是“冷静”下来了。但近期“部分城市开始放松限购政策、杭州新年首拍楼面价破3万”等等新闻不断，又引起了大家纷纷猜测：2019年，房地产市场会重新“回暖”、房价会大幅上涨吗？

作为长期关注并研究中国房地产市场的资深学者，浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华近日撰文对此进行了全面分析。结合2018年中国房地产市场形势与中央经济工作会议释放的“新信号”，他分析了2019年中国房地产市场的发展走势。

2019年，中国房地产市场怎么走？

2018年12月19日至21日的中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

这一新的提法表明，2019年，中央将更加注重房地产调控的差异性和针对性，同时放松对全国房地产市场统一进行具体管制的要求，允许城市政府根据当地情况及时调整和完善房地产政策，促进当地房地产市场健康发展。

那么，放松各类“行政限制性政策”（限政）后，房地产市场和房价会产生怎样的变化？未来走势如何？

01

2018年，房地产“限政”已达到极致

随着2016年10月初开始的本轮“抑制房价过快上涨”调控政策的不断深入，各类行政限制性政策不断扩大范围、加大力度、细化操作办法。

2018年，各级政府出台各种房地产调控政策450次左右，成为调控政策出台最密集的年份。其中，实施各类“限政”是2018年房地产调控的基本特征，全国有上百个城市执行了限购、限贷、限价、限售、限商住等政策，可以说把“限政”用到了极致。

02

2019年，房地产“限政”将会逐步放松

过度实施“限政”虽然在短期内达到了“坚决抑制房价上涨”的目的，但并没有建立起房地产健康发展的“长效机制”，甚至损害了房地产市场机制的正常作用。

有些限制性政策因出台时间紧，已导致在实施中暴露出一系列不完善、不科学、不合理的问题。此外，也有部分政策措施与户籍制度改革、推进城市化、人才引进、产业集聚、资源和要素流动等其它领域的改革发展诉求相冲突，不适应“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”的改革要求。

因此，加快构建“长效机制”，逐步调整、完善、退出一些“限政”政策措施，将是新时期深化改革的必然选择。从最近菏泽、广州、珠海、杭州等城市纷纷调整房地产政策，到中央经济工作会议要求“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”，可以预见2019年房地产“限政”将会逐步调整和放松。同时，“城市层面的房地产政策调整此起彼伏”，可能是2019年房地产政策变化的主旋律。

2018年12月的中央经济工作会议指出，2019年要“统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心”。而在国内外形势复杂、经济下行压力加大的背景下，更加需要稳定房地产市场，使其在国家“稳中求进”的总基调中发挥重要作用。

03

2019年，房价会大幅上涨吗？

那么，在放松“限政”的过程中，房地产市场将会如何反应？房价会重新出现大幅上涨吗？

我国房地产业规模巨大，涉及因素复杂，影响的广度和深度也比其它产业要大。近20年来，房地产市场改革、发展、调控的历史表明，其运行惯性很大，政策调控的作用也存在着滞后性。

所以，从投资规模、销售面积、销售金额、商品房价格、市场氛围等方面来看，2019年房地产市场将面临调整，不会出现房价大幅上涨的局面。主要有以下几个方面的原因：

第一，放松“限政”是“因城施策”的体现，并不会改变“房住不炒”的定位。因此，政策放松的范围、方式、力度都会呈现渐进性。此外，政策放松的主要目的并不是刺激房价，而是完善和稳定市场，防止大起之后出现大落。

第二，受国内外一系列复杂因素的影响，2019年我国宏观经济景气度下降压力较大，这从中央强调“六稳”可见一斑。而宏观经济运行与房地产市场密不可分，必然会大大影响房地产市场的预期和投资、销售、价格等等。再加上宏观经济政策的重点在于加快供给侧结构性改革，促进金融服务实体经济，推动高质量发展。房地产并不是其重点支持方向，因此很难出现火爆的市场氛围。

第三，在“去库存”政策刺激下，我国商品住宅近三年来成交规模巨大，集中释放了购房需求。据统计，全国商品住宅销售面积2016年是13.8亿平方米，2017年是14.5亿方，2018年1-11月是12.9亿方。按照7亿城镇人口粗略计算，近三年人均购买商品住宅超过6平方米。从信贷统计数据来看，居民家庭加杠杆力度很大，存在阶段性透支购房能力的问题。

第四，从购房心理和行为分析，随着市场热度降低，放松限制性政策、不需要“摇号购房”、新房与二手房市场“价格倒挂”缩小甚至消失、一些项目出现“维权”活动等，都会使购房者心态变得冷静，从“抢购”转变为“观望”。

因此，整体而言，2019年很可能出现“ ‘限政’放松+市场调整”的情景组合。各级政府、金融机构、开发商、购房者等各类市场主体都应审时度势，回归本位，把防控风险放在重要地位，追求高质量发展，使房地产为美好生活做出贡献。