【MBA中国网讯】

翟 婷

12级同济-凯斯西储MBA/金融硕士

双学位项目校友

同济校友企业家联谊会理事

上海悦轩房地产咨询有限公司总经理

十余年上海房地产业界工作经验，原就职于大型房地产开发企业，在投资拿地、营销策划、运营管理、战略规划等领域均取得了一定的成绩。不仅在土地市场和一手楼盘营销方面积累了非常丰富的经验，对上海存量房市场亦有深入的了解。

2018年9月，携团队以“基于高净值客群的房产置业管理定制服务“商业模式顺利通过同济创业基金会专家组评审，获得创业基金资助，于10月成立上海悦轩房地产咨询有限公司，正式入驻同济大学国家大学科技园。

下文来自2019年6月翟婷校友在“2019上海楼市解读及置业策略”主题沙龙上的演讲。

大家好，我是同济MBA12级凯斯班的翟婷，感谢学校和老师的邀请，能够有机会再一次来学校，跟大家一起来聊聊上海房地产。

咱们今天主要聊聊以下几个方面：上海的限购和信贷政策、2019年市场现状及走势、决定房价的因素以及对于我们每个家庭而言，适合大家的置业策略四个方面。

上海的限购和信贷政策

在上海买房不容易，首先得满足限购政策的要求。

限购政策自2011年首次提出：上海户籍单身一套，家庭两套；外地户籍社保1年，已婚，一套。此后逐步收紧，在2016年，将外地户籍2年的要求改为了5年，即连续63个月内满60个月。

政策就几句话，可在实际中，会遇到各种各样的问题。尤其上海家庭，和父母共有几套房产，结婚还能不能买房？如果配偶那边也是这样的情况，就更复杂一些。外地户籍的家庭，丈夫落好户口了，妻子还没落，再买，能不能算首套？甚至每个区的界定都不一样。

再来说说信贷政策，上海现在史上最严，认房又认贷，即看你在全国范围内有没有*记录，哪怕*还清了，房子都卖了，也不行，算二套。

首套，就是首付3.5成，二套，就要首付5或7成。二套为什么是5或7成呢，这里还涉及一个概念，叫做普通住宅。简单说来，普通住宅就是内环以内不高于450万，内环间不高于310万，外环外不高于230万。基本上除了一些非常小面积的房子满足这个条件，其他的都不满足。也就是说，二套基本上要首付7成。

这就是说，如果手上有200万做首付，首套可以买近600万的房子，二套只能买285万的。两房的话，这就是中环和外环很外面的区别了。可见信贷政策，也就是杠杆的比例有多重要。

所谓的*记录，是以家庭为单位，看全国范围的。比如你在老家曾经办理过房贷，那征信报告上就会显示，在上海买房就算二套。哪怕那套房子卖掉了，仍然是算二套购买。

市场的现状及走势

楼市故事，咱们从2008年说起。

2008年全球经济下行，美国爆发次贷危机，雷曼兄弟破产，老牌500强企业通用汽车申请破产保护，经济哀嚎一片。政府出手救市，4万亿砸向市场。那一年最甚嚣尘上的是拐点论，大佬们纷纷站出来发声。万科更是率先降价，抢占市场。

08年信贷政策，不论你是几套房，名下现在有几套房，有多少套房贷，首付两成，利率七折。我记得有一个大姐来售楼处买第四套房，付了两成，利率七折，这四套房子都有房贷。

4万亿的救市还是有效果的，市场从2009年起开始迅速升温。到2010年春天，取消了7折利率，然而仍然没有阻挡房价上涨的脚步。

2011年1月，限购政策出台。限购政策刚刚出台的时候，还有很多的空子可以钻，此后逐步收紧。市场一下就冷了下来。2013年限购加码到2年。

时间来到了2015年春天。想必大家对于2015-2016这波的暴涨记忆深刻。房子过一个晚上也许就会涨50万。掀起这一波行情的，主要是中高收入家庭的置换需求。

330政策最核心的点是什么？是不看是否有过*记录，买房都是首付30%。举个例子，有套房子价格大概200万。卖掉以后，就可以买600万的房子。而放在今天，只能买不到300万的房子。很多人都在这波行情中置换。资产的翻倍升值，就在这里。

为了控制房价的过快上涨，2016年3月，限购加码到了社保5年。然而，这并没有对市场起到多少作用。市场仍然持续暴涨。

到了11月29号，我记得是晚上9点多，突然发文，信贷政策认房又认贷，首付50%或者70%。事实上，市场上绝大部分的房子，都需要首付70%。市场因此急速降温。此后的故事，大家也都知道。这两年楼市价格下跌，成交量低迷。在去年的9、10月份，市场跌到了最低点。传统意义上的金九银十，却是16年以来最冰冷的时候。

从2019年的元旦小长假开始，市场回暖。个税改革是个契合点。今年3、4月份，市场出现了小阳春，二手房成交量每月在2.6万套左右。过去3年每月成交量大约为1万套。

想必大家都很关心房价怎么走？继续回暖还是下跌？从咱们对前些年的分析，大家会发现，宏观政策层面，真正左右房价的，还不是限购政策，而是信贷政策，也就是你买房首付要付几成。

今年3、4月份的回暖，主要是两类需求带动的。一类是首次置业的需求，总价集中在250-350万左右两房，郊区次新的成交非常活跃。还有一类是学区房。2017年底出台了“公民同招”以后，对学区房的需求明显增加。学区房主要有两种方式，挂户口出租和买来自住。这两类需求，对市场的带动作用有限。

大家回顾下，2015是中高收入群体带动了置换链条。然而这次，整个链条转动不起来。因为即使是中高收入家庭，换房的难度也非常大。一套1000万总价的典型品质三房，首付4成是400万，5成是500万，而7成，则需要700万。2、3百万的现金，是非常难存的。然而，房贷呢？200万一个月还1万，对很多家庭来说，都还是可以承受的。

因此，我们判断，只要信贷政策不松动，那么很难出现2015年的暴涨行情。同时，需求又是真实存在的，因此楼市也不会像过去两三年那么低迷，今年，会是温和回暖的一年。

房价走势的决定因素

经济及政策环境

大家都知道，房地产作为国民经济的支柱性产业，上下游产业链众多，非常重要，也是政策干预最为明显的行业。房价波动周期，都可以用政策来标记。

目前，国家对于一、二、三线城市，不再一刀切，实行不同的调控政策。*城市调控政策整体稳定，就上海目前的情况而言，是政府想要达到的效果，平稳温和上升的市场。上海短期内出台放松或者从严政策的可能性都不大。

市场供给与需求

抛开政策层面，在一个政策相对稳定的阶段内，比如现在，决定区域内某一楼盘价格的，仍然是市场基本规律。由于一手房受到的限制比较多，市场的调节机制在二手房市场有更为明显的体现。

举个例子，外环外的唐镇为什么这么贵？唐镇靠近有购买力的有效需求。唐镇距离张江很近，开车也就十几分钟，地铁二号线直达。浦东有几个经济增长的核心驱动，张江就是其中非常重要的一个。张江汇聚了大量的中高收入群体，张江板块，本身的住宅非常少，因为它的规划本身就是一个科技园区，而非居住区。张江内的楼盘，价格非常高，这部分居住需求被挤压出来，唐镇从地理位置上具备了这样的条件。

区域规划和政策

同样离张江很近的曹路，为什么价格比唐镇低很多？这就是另外一个因素，区域规划和政策。唐镇的定位是高端国际社区，而曹路以拆迁小区为主。唐镇的开发商，是大家都知道的绿城、仁恒这样的标杆开发商。它们开到哪里，哪里的房价就会拔高很多。

知晓了这些决定房价的宏观因素，对于我们选择板块非常重要。

置业策略和线路图

刚才从宏观层面讲了一些决定房价的非常重要的因素，那么我们该采取怎样的置业策略呢？面对整个上海，应该从哪里着手呢？

这里要说到“优质社区”的概念。一个典型的优质社区需要具备以下几个要素：地段、体量、配套和金融属性。

地段。这可以说是大家提到房子时，最为重要的一个因素。然而今天的上海，早已不是按照内、中、外环进行划分了。在我看来，靠近购买力集中地，才是本质。就像刚才唐镇的故事，虽然在外环外，但靠近张江，也就靠近了购买力集中地。

体量。只有一个孤零零的楼盘品质很好，周围全是质量不高的房子，就难以形成集群效应。必须得是一定体量的优质楼盘。

配套。不仅指生活配套，更重要的是学区。这两年大家对学区的需求非常旺盛。

金融属性。房产除了本身的居住属性，附带的学区属性外，金融属性也非常重要。大家面对7成首付压力都非常大，那么现有的房产的金融属性就体现出来了，几百万的大额资金，可以从现有房产中寻找，从而缓解了首付的压力。

综上所述，我们推荐大家在买房置业上，选择符合上述特质的板块和小区，或者未来可以发展成优质社区的，有潜力的板块，这样不论是未来的涨幅还是置换，都比较好。

编辑：颜回