上高金 | 如何把握未来资产证券化市场的大趋势?

上海交通大学上海高级金融学院
2019-12-03 17:43 浏览量: 2729

MBA中国网讯】由上海交通大学上海高级金融学院与亚洲房地产研究院联合主办的“2019中国地产金融峰会暨全球资产配置和证券化论坛”近日在上海举行。

其中“资产证券化”专题讨论由平安信托资产证券化部总经理舒雷先生担纲主持,天风证券地产首席分析师陈天诚先生,渤海汇金资本市场部总经理李耀光先生,和逸金融创始合伙人林华先生,阳光证券化基金总经理、锦域资本副董事长杨冀川先生参与讨论。

房地产市场进入新中性时代,REITs推出要符合调控方向

天风证券地产首席分析师 陈天诚先生

中国的房地产市场经历过4轮政策周期,我们认为现在已经进入了一个新中性时代。政治局会议提到不再把地产作为短期刺激手段,2019年以后,房地产市场回到了中性阶段,无论是证券化、金融化,政府都希望以资产价格相对稳定的形式来实现调控的目的。

对于REITs什么时候推出,首先要看政府怎么理解REITs,推出时间取决于政府在调控上的思路。一些监管者把REITs的推出理解为给地产加放杠杆的手段,害怕出现过度的延伸,甚至类似次贷危机时的多嵌套的产品。因此目前更多地取决于监管者对房地产调控的思路,这个资产证券化是不是符合资产调控的大方向,会不会过度地证券化。

从技术层面来说,收益率不是REITs的问题,在中国市场上好的风险收益比的资产有很多。税是一个问题,假如未来政府把房地产证券化理解为让房地产收益共享给全民,思路出现转变的话,政府会觉得REITs税的减免可以行得通。因此我认为以目前政府的思路,短期内推出REITs的难度很大。即使推动中国特色的REITs,离公募REITs也是有一定距离。

把握未来资产证券化市场两大趋势

渤海汇金资本市场部总经理 李耀光先生

未来几年中国的资产证券化市场,以及不动产资产证券化,可能存在两个趋势:第一,中国资产证券化市场的资产类型格局会越来越像欧美发达市场,标准化程度越来越高,欧美市场规模大、模式成熟的资产类型与产品类型,未来在中国也有望进一步地扩大。第二,在未来几年REITs市场会成为大家关注的焦点,一方面香港和新加坡市场会发展,包括内地商业地产会到香港和新加坡的REITs市场上市,另一方面内地的公募REITs也有望推出。

个人认为,税收因素不是中国公募REITs尚未出来的最主要原因。不过,必要的税收优惠待遇能够促进中国REITs市场更好地发展,比如是否可以比照海外经验,对于REITs所投资物业在运营阶段的企业所得税予以减免;比如是否可以对国家鼓励的特定领域,像基础设施、住房租赁等,给予经营层面的增值税、房产税等税种的优惠;比如能否公募REITs上市时,发行人自持部分对应增值的企业所得税、土地增值税给予递延缴纳或优惠等等。

另外,基础物业本身的净租金回报率现在可能是一个问题。国内经过这么多年的发展,商业地产也有了很大升值,导致多种业态的租售比偏低、净租金回报率偏低。REITs需要稳定分红与资本增值两者更为平衡。国内的包括仓储物流、科技园区在内的基础设施可能具有更好的净租金回报率,其他业态需要通过更加有效的资产管理提升回报率的吸引力。

结合我国当前经济情况等因素,可以考虑以基础设施、公共事业、住房租赁等的领域作为REITs的试点,尽快推动REITs相关法律法规的出台,进而逐步探索必要的税收待遇,稳步推进到更多的商业物业形态,稳健培育中国REITs市场发展。

再融资是地产金融核心问题

和逸金融创始合伙人 林华先生

前几年证券化市场主要是产品驱动,未来是投资驱动,这个是大趋势。ABS未来的方向是从整个投行、券商产品设计到投资交易。

地产金融,核心是再融资。目前的一些产品,久期较短,下行周期,现金流下降,折现率提升,再融资风险增加,再融资是地产金融核心问题。

中国的资产证券化要加强买方市场

阳光证券化基金总经理、锦域资本副董事长 杨冀川先生

中国资产证券化的最大发展瓶颈就是缺乏买方市场,缺乏有专业度、有各类资产管理和运营管理经验,又有专业技能的职业投资者和以资产证券化投资为主的买方市场,尤其是机构买方。中国300万亿金融资产,绝大多数在银行的资产负债表上面,银行对资本市场来说是大卖方,但买方这一块还是有待发展。

关于REITs以及资产证券化的发展现状,我认为技术问题是影响比较小的因素,最大的因素是买和卖的交易双方在国内没有非常好的结合。只要有买卖双方,你想做交易一定有办法,不管是CMBS、REITs,还是其他,肯定会找到一个方法。所以我们要回归市场本源,中国把买方市场做起来才是资产证券化往下走的一个方向。

* 注:根据嘉宾们在高金和亚洲房地产研究院联合主办的“2019中国地产金融峰会暨全球资产配置和证券化论坛”上的圆桌讨论内容整理。

编辑:采正东

(本文转载自上海交通大学安泰经济与管理学院 ,如有侵权请电话联系13810995524)

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