“we are not technically in the food business. We are in the real estate business. The only reason we sell fifteen-cent hamburgers is because they are the greatest producer of revenue, from which our tenants can pay us our rent.”

如果说卖着汉堡薯条的麦当劳其实是家地产公司，不知道你会不会觉得很惊讶【笑】但其实这可不完全是开玩笑哦。

麦当劳的前CFO，首席财务官Harry J. Sonneborn 曾经说过：“我们并不是一个食品公司，我们其实是在做房地产生意。我们出售便宜汉堡包的唯一原因，是因为汉堡能为加盟商产生源源不断的收入，我们的租户就可以用汉堡的收入支付给我们租金。”

是的，麦当劳拥有的资产是在美国及世界其他国家最繁华的街口上的商铺，目前在全球36,000店中，麦当劳直接拥有的有45%的土地和70%的店铺，合计在房地产领域坐享将近 300 亿美元资产。其拥有的房地产甚至超过了梵蒂冈国。

模式

特许经营与地产投资

麦当劳的房地产商业模式是五十年代由其首席财务官哈里·索恩本创造的。1956年，他创建了麦当劳特许地产公司，目标是在交通便利的地方购买便宜的店铺，并逐渐改进最终形成了麦当劳的特许经营概念。

麦当劳的门店主要包括两种：一种是直营店，完全由麦当劳自主负责管理和所有运营工作，通过获得销售收入获利；第二种则是特许经营店，通过收取特许加盟费获利，其中包括括租金、特许经营授权费以及起始费。

从麦当劳最新发布的 2017 年第一季财报来看，旗下自营门店录得了 34.11 亿美元的营收，而特许经营店只有 22.64 亿美元。但如果减去各自的经营成本（未包括其它通用管理成本），自营门店只能剩下 5.95 亿美元，而特许经营店却可留下 18.33 亿美元，可见特许经营模式对麦当劳的重要性。

麦当劳在全球超过 100 个国家拥有超过 3.6 万个物业，这些物业资产大多用于特许经营商门店租给经营商，不合适做门店的可能会另行转租或转让换取收益。

一般情况下，麦当劳会先选好一片土地，购买或长期租下来（以获得更稳定和更低的租价），然后更高的价格租给特许经营商。麦当劳在前期为租客定制高效标准化的管理运营模式，同时做好品控，保持品牌价值。然后再凭“地主”身份，收取大量租金，对于一个美国的麦当劳特许经营商来说，每间门店的平均营收为 270 万美元，而租金则会占到总营收的 14%，占毛利的 22%。同时麦当劳门店带动人流量，进而提高该地区的土地商业价值，从而再进一步获得其它租户的租金差价。

另外这种商业模式还能凭房产资源的抗贬值能力抵御快餐市场日渐激励的竞争。

当然，虽然说租金是麦当劳收入中很大的一部分，但如果直接说麦当劳是一家房地产公司，还是有失偏颇。

但麦当劳这种通过房地产投资从而对店铺经营成本进行控制的手段以及特许经营的模式还是让我们看到了它除了快餐连锁巨头的另一面。

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内容 | 网 络

整理 | 林泽坤

排版 | 林泽坤

审阅 | 郑文宣