【MBAChina网讯】目前，地产人最关心的4个问题是：

1.未来3年，地产行业会怎样？楼市会怎样？

2.哪些与地产相关的企业能*、做大？

3.拿地买房，要去哪些城市？要躲开哪些城市？

4.地产人如何摆脱焦虑，拥有未来？

12月2日，世联行董事长、长江EE项目学员陈劲松，御风集团董事长、长江DBA首期学员冯仑和旭辉集团董事长、长江EMBA07级学员林中在长江商学院第四届中城联盟论坛上就这四个问题做出了明确回答。

冯仑

未来20年仍是房地产的好年代

中城联盟内部有一个共识，那就是我们正在进入后开发时代，就是由单一的住宅开发、销售这样一个模式，进入到产品线越来越多、价值链越来越长、商业模式越来越复杂的另一个模式。

后开发时代究竟有一些什么样的公司能做大？

首先传统开发商要走上“慢、稳、精、富”的道路。从全世界来看，当人均GDP过了1万美金之后，传统的开发总体就逐渐地减量、收缩，这时候开发商就会出现以下4个变化：第一要慢，活变慢了；第二要稳，财务越来越健康；第三要精，产品越来越注重品质、管理越来越细；第四钱还不能少赚，所以要富。

第二类能做大的公司是金融类的。一种是只投资，比如黑石。另一种比如一些REITs公司，也开发、销售，还出租、运营，但是本质是一个金融性的公司，管理团队大部分是金融专家。

第三类叫做收费开发商。也就是能力很强，用别人的钱做开发，回报率超高。有的企业选择项目，测算IRR到26%以上才跟你合作。收开发管理费、收销售佣金、收物业管理费、收额外的奖励，自己如果有一点投资，卖掉也可以赚钱。就是靠本事把活儿干完，路上不停收钱。

第四类叫专业开发商。就是只做一种专业产品，比如普洛斯专门做物流。还有的专门做商业。他们有资源有能力，比如产业资源，不是一两天可以炼成的。

第五类是类金融公司。同时也做开发、销售、管理、运营，全部都做。但是它的商业模式很大程度上用了金融。比如一家上市公司，融资很便宜，一块地持有7年、8年后卖掉，卖地本身赚一笔钱，那边股价大涨再赚一笔钱，这就是一种金融操作。

第六类是更细分的专业资产管理公司。比如说有一家旗下大概200多栋写字楼，将近390亿美金的一个资产包，然后他每年卖几栋、又买几栋，根据资产收益情况不断评估，不断调整。还有管理公寓，也是几百栋公寓细分，然后都做成REITs。

第七类是房屋制造商。比如日本只有房屋制造的大公司，没有特别大的地产商。为什么呢？因为地都是私人的，一小块一小块的。而松下房屋、丰田房屋，他们认为汽车是带轮子的房子，房子是固定的汽车。他们用工业化的方式把房屋做到极致，你有地我就可以给你做，一年可以做到10万套。

第八类就是“互联网+”或者“科技+”的公司，比如我们都知道的Wework、Airbnb。一个男人什么时候就算成熟了？就是当天凉了，不再等妈妈提醒你穿秋裤的时候，自己把秋裤穿上了，就算长大了。到今天，地产行业总算学会自己穿上秋裤了。

对于后开发时代的新赛道而言，有的公司已经早跑了几年，但是大部分公司在同一条起跑线上，这就是大家的机会。20年后，刚才讲到的这些类大公司，可能就会出现在你们手中。

未来20年，仍然是一个房地产持续发展的好时候、好光景、好年代，我们应该聚焦在我们自己的本业上，研究借鉴别人的模式，也创造出我们自己的业绩，不辜负我们自己。

林中

稳、转、启

对于地产市场来说，1到3年是短周期，中周期是5到10年，长周期则是10年以上。

短期就是看政策。政策对供给、需求、价格这三个大的变量施加作用，政策其实也是有很多的逻辑性可以去把握的。

中期主要看基本面，比如人口和经济。为什么有些城市表现得非常好，有些城市没落？人口的增长以及经济的增长，决定潜在需求的数量、支付的能力，和有钱以后对美好生活不断的向往。

长期主要看国运。只要不发生战争，继续改革开放，就会国运昌盛、民富国强。只要长期向好，短期波动都是机会。

2019-2021年是一个短周期，在这一周期内，每一年都有不同的主题：

2019 “稳”

2019年一共有七个稳——

第一个量稳。即使预测2019年比2018年交易少5%，还是非常大的量，整个房地产的交易金额也能到12、13万亿。

第二个是价稳。全国的均价企稳，甚至略有上升。不同的城市基本上都能企稳。

第三个投资稳。2019年的房地产投资的增速还是能维持6%左右。

第四个杠杆稳。2019年房企杠杆会稳中有降。

第五个增长稳。前40强2018年1—11月，维持37%以上的增长，2019即使增长放缓，但仍是可持续的。

第六预期稳。2019年大家对房地产中长期的发展会越来越有信心。

第七政策稳。分城施策、价格管理这个政策会运行很多年，2019年的政策也会比较稳定。

2020 “转”

2020年很多东西会发生变化——

第一个政策可能会稍微宽松，甚至有一些鼓励行业发展的政策出台。因为经过2019年以后整个房地产行业已经很稳，所以过紧的一些政策可能会逐步退出。

第二个市场会转暖。我们相信2020年的市场会比2019年要好。

第三个就是供需结构会转好。之前潜在需求比较大的地方供给不足，需求不够大的地方则有库存的压力。2020年供需结构会越来越好，人跟地是匹配的。

第四个高增长转高质量。TOP30的企业平均增长率会维持在10%到20%，开始追求持续的有质量的增长，比如产品和服务的质量、财务的质量、经营的质量。

第五个房地产行业回归制造服务业。利润比较薄、价格增长得比较平稳。在这种情况下，微小的差异在竞争中会被放得很大，因为竞争的均衡性、战略的同质化，你建安成本比别人便宜五六百块、产品溢价让利润率有1到2的领先度，都会极大放大你在市场上的竞争能力。开发商越来越回到制造业的盈利模式，围绕着美好生活的服务越来越多。

第六是利润会转平。8到9以上的利润在这个行业是可持续的，但是这个行业已经告别了暴利的时代，将来也不可能会再有这种时代。更多的靠产品的运营、产品的周转、靠服务、靠品质、靠品牌。2020年行业平均利润相比2018年上半年一定会有下滑。

第七需求转品质改善。很多人担心人口增长变慢，总体看起来可能确实如此，但是宏观有问题不代表着微观有问题。比如至少有20%的城市它的人口是在增长的，我们怎么去把握这20%的城市？我们35岁到45岁改善的人群从2亿增长到2.4亿，我们怎么去把握改善的机会？只要企业的产品好服务好，有竞争力，就能抵御宏观的趋势。

2021 “启”

2021年是一个新周期的开启。这一轮房地产下行跟以前不一样，同样的，未来到2021年以后，这个行业开始进入新一轮复苏的时候也跟以前不一样。最不一样的是不像以前那么快，以前是急速的调整然后又快速的上涨，但是这一轮不会，因为政府、开发商、客户都越来越有智慧。

新一轮周期会有什么特点呢？

第一个特点是平稳增长。房价可能每年涨6-8%，和GDP是同步的，和人均收入增长是同步的，但是可能会连续涨8年、10年。虽然增长变慢，但是8年之后，也是增长了一倍。这对企业业绩和购房者都有影响。

第二个特点是市场更加健康以及更加有质量，无论是产品的质量、服务的质量、房企的质量，都会更高。

第三个是上升周期比较长，下行周期比较短。这一轮上升周期会是城市化的黄金十年，从58%--70%左右。

中国未来十年的城市化，一定是围绕着中央规划19个城市群的布局，特别是新兴的一些城市群，比如长江中游、成渝等地。而不同的城市也应该采取完全不同的策略。

1、*城市已经进入持有阶段，适合做资产的持有运营，而不再适合做规模，再*城市做规模将是缘木求鱼。

2、如果要做开发规模，二线、强三线市场是最好的，应该是主战场。

3、三、四、五线在未来几年城市化率是最快的，因为他们现在城市化率只有40%左右。所以未来增长会很快。

当然预测不准确的可能很大，所以我们要提高适应环境的能力，更灵敏地应对变化。

陈劲松

3个规律判断城市潜力

1.陀螺定律

不断螺旋上升的这个市场，未来它能够继续旋转下去吗？什么样的情况下它会有问题呢？有些城市，会不会有房地产突然的失速甚至倒掉呢？

陀螺你不抽它开始慢下来，但它不会倒，隔一段时间再抽也可以。

陀螺是否会倒，隔多久会倒，取决于那个陀螺三个最主要的变量：质量、半径、外力。

我们判断一个城市的质量有很多数据和标准……如果简单地拿一个数我们愿意用第三产业的总量来看。

半径我们采用的这个是购房半径。客户80%到底来源于哪里？它的半径到底有多大？北京、上海、深圳、重庆，购房的半径迁徙的距离和我们的三线城市是不一样的。

外力就是钱，简单一点就是本外币存款余额增速。有些地方外力就是混改。

如果质量不高、半径又小、又很久没有外力，那么陀螺就可能会倒。

2.简·雅各布斯定律

他说结构单一是停滞的先导特征，当一个城市的产业过度依赖于单一的某一个产业的话，它未来发展会出现很大的问题。

简·雅各布斯还说过一点，当一个城市大家都高消费，而没有向未来投资，这个城市就会走向衰败。什么是向未来投资呢？说简单点就是创投，创投代表年轻人的未来、代表产业的未来，代表有可能替代进口甚至是颠覆现有的产业结构的未来。

3.价格定律

管制政策既不能替代也不能增加真实的供应，供应不足的话，无论向租还是向购倾斜，事实上都会造成价格规律依然存在，造成另一方价格的上涨。

供需是决定价格的唯一的规律，千规律、万规律，价值规律第一条。

结语

吴伯凡：大教堂思维

论坛上，《21世纪商业评论主编》吴伯凡还提到了一种思维方式，即“大教堂思维”，让各位地产大佬感触颇深，谨以此作结。

德鲁克说，做企业其实是有三种境界的——

有一个旅行者看到一个建筑工地。问第一个石匠说你在做什么，那个人说我找到了一个好饭碗；问第二个石匠你在做什么，这个石匠说我做的是方圆几十里最好的手艺活；问第三个石匠你在做什么，他说我在建一座大教堂。虽然那个教堂可能200年以后才会出现。

这就是做公司的三种境界：挣口饭吃、在行业里领先、创造未来。

一个企业员工，即使他做得是最普通的搬砖工作，只要他认为自己是在建大教堂，在创造未来，主观能动性是完全不一样的。这就是“大教堂思维”。

地产人可以想一想，你现在追求的成功在100年以后是不是一种成功？

我们的城市以及时代越来越需要一种不仅仅是标识我们个人成功的建筑和企业，越来越需要一种昭示着意义的建筑。一座伟大的建筑是能够跟时间成为盟友的，时间越是流逝它们愈加完美。坏的建筑的共同特点是：时间是它们的敌人，随着时间的流逝，逐渐的它会变成一堆垃圾。

地产人要做有意义的事、做有意义的建筑、做有意义的企业、做有意义的城市。

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